太仓1585亩物流港口用地项目

某央企为优化资产结构，拟通过产权交易所转让旗下某公司60%股权及转让方对标的公司63491万元债权，该公司主要资产为太仓港沿江港口1585亩用地。土地用途为工业用地，终止日期为2054年3月15日。
　　一、项目基本情况
　　该公司核心资产为太仓港沿江港口1585亩用地，土地用途为工业用地，终止日期为2054年3月15日，土地已三通一平，种植了草坪和简单绿化。
　　该项目位于江苏省太仓市沿江港口开发区，与崇明岛隔江相望，南距太仓市中心28公里，规划可利用长江岸线1380米，通航水深12.5米。太仓港于2011年晋升国家级开发区。
　　该项目周边已无大型建设用地，地块稀缺，当地政府对该地块用途规划为港口用地，按照此规划进行的土地用途变更，转让方可协调办理相关手续。
　　标的公司自成立以来，除场地吹填、跑办前期手续外，没有进行任何经济业务、土地开发等工作，目前产权清晰、场地完整、保护措施齐全，不存在任何历史遗留问题。
太仓市政府为本项目发展预留相邻605亩土地，若项目得到开发，太仓市政府承诺以19万每亩的价格转让给本公司。本公司为此曾预付给太仓市政府1000万元作为605亩土地的预付款。
二、投资价值分析
　　(一)太仓港区位、实力强大
　　太仓位于江苏省东南部，长江口南岸。东濒长江，与崇明区隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区。作为距离上海最近的城市，与上海长期以来形成的地域相近、人缘相亲、经济相融、语言文化相通的同城效应 。
　　2013年、2014年和2015年太仓稳居全国百强县市第四名。工业和信息化部直属研究机构中国信息通信研究院《2016年中国工业百强县(市)发展报告》正式发布，其中太仓市排名前十位。
　　目前，太仓港为长江集装箱第一大港，长江外贸第一大港，全国进口木材第一大港，长江进口铁矿石第一大港，全球100强集装箱港口第39位。
　　2010年5月，国务院批复《长江三角洲地区区域规划》，太仓港被定位为重点建设的集装箱干线港和江海联运中转枢纽港。
　　2012年12月，财政部、国家发改委、交通运输部共同批复同意，自2013年1月1日起太仓港作为沿海港口管理，并执行海港行政事业性收费政策，成为全国唯一享受海港管理的内河港口。
　　目前，太仓港开辟各类集装箱航线183条，基本建成近洋直达集散中心，内贸转运枢纽，远洋中转基地。
　　2016年，国务院印发【长江三角洲城市群发展规划】、国家发改委印发【长江经济带发展规划纲要】、上海市制定【上海城市总体规划(2016-2040)】。这些规划均为加强合作，助推长江经济带联动发展，太仓港是距长江入海口最近的港口，港区范围内岸线基本平直且边滩稳定，港口资源优势明显，战略地位显著。
　　太仓港地理位置优越，交通便利
　　(二)项目资产干净、战略性强
　　公司名下资产仅有该土地，资产负债结构简单，该土地场地完整，保护措施齐全，不存在任何遗留问题，没有任何职工，劳动关系简单。
　　该项目周边已无大型建设用地，地块稀缺，太仓港这种条件优良的枢纽性港口战略意义强，未来升值空间巨大。
　　太仓市政府为本项目发展预留了相邻605亩土地，若项目得到开发，太仓市政府承诺以19万每亩的价格转让给本公司，本公司为此预付给太仓市政府1000万元作为预付款。
　　在该政策下，将来一旦该土地得到开发，可以进一步挖掘价值潜力。
　　(三)价值投资洼地、未来发展空间大
　　港口和航运业为强周期性行业，所以其盈利及价值都会随着经济周期波动而波动，目前行业处于价值投资的洼地阶段，值得长期布局。
　　从长期来看，中国一带一路规划的逐步开展，发展中国家基础设施建设的强大需求带动，美国特朗普上台后承诺将对美国加大基础设施建设，这些都将带动全球经济再次走强，也将带动贸易需求的大幅增长，港口也会随着贸易增长而繁荣。
项目周边已建成万方码头、武港码头、国际集装箱码头、正和集装箱码头、美锦码头、长江石化码头等,项目地块比较稀缺,周边已无大型建设用地。
(四)、本地块的规划定位 
交通运输部江苏省人民政府关于苏州港总体规划（2013-2030年）的批复
——“新泾岸线，自新泾塘口至荡茜口，自然岸线长4.6千米，规划为港口岸线，以集装箱运输为主，兼顾杂货运输，并为临港产业发展服务。”
——“规划建设3-7万吨级集装箱泊位19个，3-5万吨级杂货泊位5个，共形成吞吐能力8100万吨，其中集装箱约950万TEU。”
当地政府对该地块的用途规划为港口用地，即码头陆域部分，包括码头作业区和辅助生产区等用地。并已具体规划为集装箱码头和堆场等。按照此规划进行的土地用途变更，转让方可协调市政府办理相关手续。




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