工业土地政策变革带来行业发展机遇

　　2014年，伴随国家新型城镇化规划得发布，未来城镇化方向与原则得到确认，未来东部发达地区将主要以城市更新与土地再利用为主，作为存量土地最多，土地利用效率提升潜力最大的工业土地得到各地的高度重视。以北上广深等一线城市，以及杭州、湖南、青岛等二三线城市为代表的地方政府也在近期频出工业用地新政，重点主要集中在工业用地供应方式、是否允许分割销售、鼓励方向等多个方面。新一轮工业用地制度改革风潮已经来临。

　　"创新土地供应方式，缩短最高出让年限

　　原因：传统制造业发展进入转型期，企业平均存续时间较短，土地利用效率较低，政府有通过土地制度改革推动产业升级的意愿。

　　措施：土地供应方式转变，由以往单纯以出让为主，转变为租让结合、先租后让等方式。北京提出推行工业用地弹性出让和租赁制，同时北京经济技术开发区提出缩短年限出让、代建厂房及直接租赁试点;杭州提出可采取分期分阶段出让、先租后让等方式;湖南则提出租赁供应为常态、出让供应为特例。同时，缩短新增工业用地出让年限、推行弹性出让年期成为各地方政府的普遍选择。北京经济技术开发区、上海、临沂等地均规定工业用地出让年限一般不高于20年;杭州则规定工业用地最高出让年限减至30年。此外，上海临港地区、湖南等地，也规划进行弹性出让，并设定了10年、20年、30年、40年、50年五档出让年限。

　　"是否允许工业用地及地上建筑"分割销售"呈现松紧分化的局面

　　原因：现代服务业、高科技企业以及中小企业的发展需要新的载体，需要灵活的办公与生产空间，过去工业用地不可分割的政策不适合新经济的发展。

　　措施:一线城市对"分割销售"态度从紧，多采取限制措施。北京规定研发、工业项目未经批准，国有建设用地使用权不得转让;上海也明确工业用地与其上房屋均不得转让。二三线城市则呈现开闸"分割销售"政策的趋势。杭州新出台政策强调"鼓励"开发区(园区)建设标准厂房，并可分幢、分层转让。青岛提出经各级科技行政主管部门认定的科技企业孵化器，其房屋符合条件的可分割转让。

　　然而，一线城市对工业用地分割销售的管控虽严，但对高科创新型、开放型等产业项目也仍网开一面，反映出其态度并非完全禁止，而是根据城市和产业发展需求，进行合理规划。上海自贸区内原工业用地转型研发总部通用类和商务办公用地的可以分割，此外，高新产业项目可将节余的土地分割转让给经认定的高新技术产业化和重大产业项目使用，但两者均对自持和销售的比例进行了规定。北京规定研发、工业项目涉及分割销售的，经相关部门审批后可报市政府审批。

　　"极其重视盘活存量工业用地

　　原因：城市发展中出让、划拨大量的工业土地，目前利用效率较低，而且对于城市形象有较大的影响。

　　措施：上海市规划国土资源局颁布《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》，规定2014年4月1日起，允许开发主体通过存量补地价方式，将工业用地转型为研发总部、商务办公、教育养老等类型土地。

　　"流通约束更加严格，政府及园区享受更多优先权

　　原因：工业土地与商办用地之间存在巨大的价格差，为了防止对市场产生巨大的冲击，对相关土地与建筑物的转让有着严格要求。

　　措施：北京及上海的规定中，土地及地上建筑转让时均需得到包括政府及园区及管理机构在内的多方综合认证，并且政府与园区在购买时拥有优先权。深圳前海则对转让年限进行了限制，要求原则上自用部分10年内、出售部分5年内不得转让。

　　"工业用地供应方向逐步向高新类、总部类等产业项目倾斜

　　原因：工业土地改革是为了适应新兴产业发展的要求，推动城市产业升级，这是改革的目标和总纲。

　　措施：北京提出要引导孵化器聚集发展;上海允许自贸区内工业用地向研发总部、商务办公、教育养老等转型，而临港区也给予高新技术企业支持政策;杭州鼓励对符合产业发展导向的集团总部、金融办公、科技研发、自用办公等用地进行政策倾斜;湖南则积极推广中小企业标准厂房供应模式。

　　"强化供地后履约时间监管，引入履约时间保证金

　　原因：为了防止项目规划与实践不一致，需要设置限制调控

　　措施：上海"新版合同"规定，对开竣工期限进行了要求，并规定逾期不开工可收回土地，同时还引入履约时间保证金;合肥也同样引入开竣工履约保证金制度。

　　"部分城市对配套用地比例有所放宽

　　原因：高科技企业、总部类企业员工收入较高，对于园区商业配套有着大幅提升的要求，同时为了提高投资者的积极性。

　　措施：对于配套用地比例，广州及上海均有适当放宽。广州市鼓励工业园区将配套设施等用地在园区内部统一设置，面积可占园区总用地面积的15%;上海高新技术产业用地配套设施用地面积占总项目用地面积比例可适当突破7%。

　　对于产业地产企业来说，虽然可利用土地不局限于工业土地，商业、科研、划拨、物流等土地均可用于园区开发，但作为与产业发展作为密切、未来土地价值提升潜力最大的土地种类来说，工业土地政策转变无疑对产业地产行业未来的发展构成重大利好。