粤港澳大湾区 9 城市逾百个三旧改造项目启动

      来到深圳龙岗的万科·天誉，可见写字楼、住宅林立，其中还配备了商业综合体、体育馆等公共文化配套设施，俨然成了龙岗的中心区。很难想象，十年前的深圳龙岗的新老西村，还是典型的“城中村”。

      新老西旧改项目只是广东省“三旧”改造的一个缩影。近日，广东省举办了首届“三旧改造”项目推介会，总投资超7600亿元的208个项目公开亮相，具体项目涵盖商住、工业、公共服务设施等类别。

      城市空间的结构优化、产业转型升级、文化传承已经和“三旧改造”发生着越来越紧密的联系。特别是在土地开发资源尤为紧张的背景下，“三旧改造”亦被纳入大湾区城市发展的重要议程中。

      据悉，广东省将每两年举办一次“三旧”改造项目推介会。

      实际上，“三旧”改造能为城市发展所带来的效益是立竿见影的。

      以东莞为例，土地开发强度已接近50%的警戒线，仅次于深圳。一方面，这里的旧厂房空置率较高，到处张贴着招租的广告；另一方面，在东莞产业升级的背景下，部分“引进来”的新兴企业却面临“无地可用”的窘境。

      为此，东莞通过“产业用地改造转型研究”、“连片改造”等方式活化土地，并且为改造区域带来经济增长。东莞市国土局公开数据显示，2016年，通过改造，政府土地出让收益达191613万元，改造区域内税收增长了1.2倍，第二、第三产业就业人口增加了48%。

      “三旧”改造让城市发展尝到了“甜头”。深圳项目实施率从2012年的不到7%提升至目前的29%；东莞2016年完成“三旧”改造面积达到347.20公顷，同比增长54.7%……

“三旧”招商  各市“手段”不一

      据一位东莞地产业人士透露：“谈到连片旧城改造，不少开发商会望而却步，普遍不愿参与。一是，从前期的规划、谈判、拆迁再到开发，耗时过长，这对资金要求极高，谈判难度也较高。二是，旧城改造拆迁盈利缺乏保障，也缺少指导性意见。

      针对上述问题，各城使出不同招数：

      据省“三旧”改造项目统计显示，工业类项目有32个，占地1.58万亩；商住类为137项，占地3.9万亩；商服类39项，占地0.69万亩。对此，广东省国土资源厅厅长陈光荣曾在接受媒体采访时呼吁，参与“三旧”的企业，不仅要想到“工改商”、“工改居”，还要想想“工改工”。

      记者梳理发现，针对“工改工”，湾区各城主要以“预防”和“鼓励”为重要抓手，推动“三旧”改造向激励城市产业经济方向转变。

      在“预防”上，深圳、东莞等多个城市划定了工业红线。其中，深圳禁止M1、M0类地块建成“类住宅”；针对“三旧改造”专项产业保障工业用地，严禁“工改居”、“工改商”。

      预防性政策可以“掐断”开发商想转换土地性质的想法。从鼓励政策来看，多城对于“工改工”项目都有地价、免出让金、资金支持等扶持。其中，佛山的《新(“三旧”改造)》意见稿提到，位于产保区范围内，通过自行改造进行的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积20亩以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，最高扶持不超过1000万元；通过整体改貌、局部改建等方式进行的工业提升改造项目，改建工程总造价达到2000万元的，对投资者按改建工程总造价的一定比例进行奖励。

      而东莞在财税方面也有十足的优惠，其中原有财政补助最高可达1400万。在此基础上，连片“工改工”项目五年内入驻企业税收市留成部分，全额补助给改造主体。

      从建筑物外立面的更新到环境的人文运营，这样的“微改造”模式恰好体现了粤港澳大湾区所要重塑的空间新形态。广州地理研究所所长、研究员张虹鸥谈到，在粤港澳国土空间的开发利用上，相关部门应该开展城市“双修”工作，通过加强人居环境综合治理、增加公共服务和基础设施配给，优化空间形态和城市功能，从而打造宜居的大湾区。

      “粤港澳大湾区发展战略的提出，为珠三角城市群发展带来新机遇、新使命，但也为土地利用和管理带来新挑战、新要求。”广东省土地调查规划院总工程师侯学平在公开采访中表示，“‘宜居宜业宜游的优质生活圈’的湾区建设定位，需要从根本上转变‘重保障、轻保护，重开发建设、轻综合整治’的管理思维与方式；‘将粤港澳大湾区建设成为更具活力的经济区’的战略定位，需要转变‘重拆建轻传承’‘重输血轻造血’的城市更新理念与机制。”

      如今，城市更新逐渐替代“三旧”改造的说法，恰好能很好地说明思维的转变。所谓城市更新，是指将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，更强调城市的功能性。

      但是，与“工改居”、“工改商”、“工改工”等项目相比，城市基础设施和公益事业项目占比仅为12%。省国土资源厅的官方数据显示，在全省已完成的“三旧”改造项目中，建设城市基础设施和公益事业项目1230个，涉及用地5.79万亩，新增公共绿地9029.23亩；保护与修缮传统人文历史建筑777.06万平方米；建设廉租房、经济适用房、公租房、限价房等保障性住房共计4.67万套，建筑面积422.75万平方米。

      由此可见，创新政策机制、鼓励社会主体参与基础性、公益性项目建设也成为“三旧改造”的重要课题。

      针对这一点，今年4月，广东三旧改造新政出台，进一步规范了公益性用地移交。其中提到，在旧城镇、旧厂房改造中，涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地(含红线退缩用地)的改造项目，原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作。此外，在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目，均需移交公益性用地。