土地使用权出让的三种方式详解

　　出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。土地使用权出让方式有挂牌、招标和拍卖三种形式。对于经过公开征集，只有一个受让方的，也可以采用协议转让的形式完成土地使用权出让。

　　土地使用权出让(state land use conveyance)，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。所谓“出让”是指一次性收取一定年限内的地价款。我国法律规定土地使用权出让的最高年限是居住用地70年，商旅、娱乐用地40年，其他用地50年。

　　按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号，以下简称《规定》)的解释，土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

　　招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

　　拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

　　挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

　　挂牌出让活动依照下列程序进行：

　　一、发布挂牌公告：出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。

　　二、出售挂牌文件：在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。

　　三、受理竞买申请：在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明(另有规定除外)、法定代表人身份证复印件(或授权委托书、委托代理人身份证复印件)办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。

　　四、审查挂牌资格：根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。

　　五、挂牌：在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。

　　六、揭牌：在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。

　　七、公布成交结果：挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。

　　八、签订出让合同：按照成交确认书约定的时间，签订《国有土地使用权出让合同》。 挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

　　一、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交;

　　二、在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

　　三、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其它条件的，挂牌不成交;

　　四、在挂牌截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。

　　在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。拍卖时先由拍卖师宣布拍卖起叫价和加价幅度(拍卖师有权根据拍卖会现场情况调整加价幅度)，然后由竞买人按拍卖起叫价和加价幅度进行竞买，拍卖师连续两次宣布最后应价而再无应价的，拍卖师在第三次报出最后应价后，如最后应价高于保留底价，即落槌，宣布该应价者为竞得人。

　　招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

　　商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

　　出让计划和方案

　　国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

　　市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

　　市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

　　国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表国家(出让人)与土地使用者(受让人)之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。国有土地使用权出让，必须通过合同形式予以明确。《城市房地产管理法》第14条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府管理部门与土地使用者签订。”

　　土地使用权出让合同包括以下几方面的内容。

　　1.出让方的权利义务

　　出让方享有的权利主要有两项：一是受让方在签订土地使用权出让合同后，未在规定期限内支付全部土地使用权出让金的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿;二是受让方未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地管理部门有权予以纠正，并根据情节轻重给予警告、罚款，直至无偿收回土地使用权的处罚。

　　出让方应履行的义务主要有：

　　第一，按照土地使用权出让合同的规定提供出让的土地使用权;

　　第二，向受让方提供有关资料和使用该土地的规定。

　　2.受让方应履行的义务

　　受让方应履行的义务主要有以下三项：

　　第一，在签订土地使用权出让合同以后的规定期限内支付全部土地使用权出让;在支付全部土地使用权出让金后，依规定办理登记手续，领取土地使用证;

　　第二，依土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地;

　　第三，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应该征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。

　　在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般包括下列主要内容：

　　1.出让土地的位置、面积、界线等土地自然状况;

　　2.出让金的数额、支付方式和支付期限;

　　3.土地使用期限;

　　4.建设规划设计条件，也称使用条件;

　　5.定金及违约责任。

　　国有土地使用权转让与出让区别大致包括如下几点：

　　(一)主体不同。

　　出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施; 转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

　　(二)行为性质不同

　　根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

　　(三)转移条件与程序不同

　　出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

　　(四)交易市场不同

　　出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

　　Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项

　　一、国有土地使用权直接转让

　　(一)国有土地使用权转让条件。

　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

　　以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

　　(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　二、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

　　(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

　　(2)领有国有土地使用证;

　　(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

　　(4)经有批准权的人民政府审批。

　　三、法律依据：

　　《房地产管理法》第38条、第39条

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条

　　1.协议。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门与特定的土地使用权受让人通过协商，在达成一致意见后，签订土地使用权出让合同。这种方式的特点之一是在当事人议定合同条款，特别是确定土地使用费、即出让金方面，在不低于按国家规定所确定的最低价的基础上具有较大灵活性;但应注意的是，此种方式竞争性较差，在价格和规划设计条件等方面存在浓厚的人为因素，随意性大。因此，主要适用于专业性强，有特定要求或者没有条件进行拍卖和招标方式的项目。

　　2.招标。这是指代表国家出让土地使用权的上地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请，然后在众多的投标人中选择条件适宜者与之订立土地使用权出让合同。这种方式有利于出让方选择合适的受让人，因此一般适用于开发性或有较高技术性要求的建设性用地。

　　3.拍卖。这是指代表国家出让土地使用权的土地管理部门，以公开竞价的方式将土地使用权出卖，以众多报价人中的出价最高者为受让人，与之订立土地使用权出让合同。这种方式可以使国家获得较高的土地使用费，但对竞买者开发能力、资质信誉方面的审查控制比较薄弱，因而适用于要求不高的中小型房地产开发项目和已经开发成熟的商业性用地使用权的出让。