深圳土地市场迎来“双11” 11月将出让11块土地
发布时间：2014-11-05
来源：
搜狐焦点
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随着全国楼市的回暖，土地市场也在年末逐渐进入“热拍期”。来自中原地产市场研究部的数据显示，10月1日至27日，北上广深四大城市共成交22宗地块，成交规划建筑面积达235.86万平米，是今年土地出让的高峰，仅次于1月份。
深圳在经历了10月份龙华地王的横空出世后，11月终于迎来今年土地市场的又一高峰。深圳市土地房产交易中心数据显示，11月份深圳将挂牌出让11块土地，总出让土地面积为12.7万平方米，建筑面积超47万平方米，环比增长32%。可谓是深圳土地市场的“双11”。
2014年前11月深圳土地出让情况一览双11成小高峰
“双11”成今年土地市场高潮龙岗坪山为供应主流
据搜狐焦点网记者统计显示，今年6至10月份全市土地市场整体较为冷清，6月和9月仅出让了2块土地，7月更是无土地出让。而11月将出让的11块土地，是下半年土地市场的高峰。“双11”中，8块为龙岗区地块，剩余3块为坪山新区地块。
此外，“双11”并无居住用地，2块为商业用地，9块为工业用地。2块商业用地均位于龙岗区龙城街道，将共同出让，总建筑面积超9.6万平，其楼面价约7300元/㎡，与今年所拍出的三块龙岗商业地块楼面价相近。
工业用地方面，龙岗区依然“占大头”，占据6块，坪山新区占据3块。值得注意的是，龙岗区所拍卖的6块工业用地中，有4块为新型产业用地，准入的产业类别为：信息传输、软件和信息技术服务业，金融业，其他金融业，高端服务业，科学研究和技术服务业。土地使用年限为30年。
深圳工业用地利润低多为底价出让或可转为商业地块
在土地资源稀缺的深圳，工业用地却频出现在土地市场上，让不少人认为是否工业用地所占比重过高。但实际上，深圳伙伴工业地产副总经理、中工招商网总经理傅建辉认为深圳的工业用地依然是稀缺的，近年不少企业外迁至他市，也是因为无法拿到土地发展。此外，大部分工业用地都具有较强的针对性，或在入驻产业上有所限制，或在企业资质上有所限制，这也是企业拿地难的原因之一。
搜狐焦点网数据显示，2013年，深圳94%的工业用地都是以底价出让，今年此现象依旧存在。对此，傅建辉表示工业用地具有其特殊性，不能以居住用地的市场来判断。政府出让工业用地，更核心的目的在于该地块入驻企业，未来会给全市带来的实体经济收入，有助于调整产业升级，经济结构优化，而不是为了当下的土地出让金。在内地，政府为了招商引资，甚至常出现工业用地零地价出让的情况。
对于工业用地是否能转为商业用地，傅建辉给予了肯定答案，但他也强调，这种土地性质的转变较为困难。最重要的前提是，政府对该地块所在区域的规划进行了调整，一般会出现在城市更新或者旧工业区改造中。规划区域由工业园变为商业区后，土地产权持有人可以申请变更土地性质，若政府审批通过，则需要补缴相应的土地差价。目前，深圳工业用地转变为商业用地的例子较少。
深圳居住用地匮乏高价“面粉”成市场必然趋势
2014年已接近结束，回望前三季度，深圳土地市场仍有不少亮眼表现，各大地王频出：1月23日，兆华斯坦地产联合前海国际能源金融中心有限公司，以134亿元拿下前海商业地块；3月13日，卓越以总价33.19亿，楼面地价24344元/平刷新前海商业地王；4月9日，佳兆业联合生命人寿54亿拍下深圳最大地块；8月29日，前海出让四地块，最终成交总价37.9亿；10月22日，龙光地产以46.8亿拍下龙华地块，成为今年住宅地王。
但不难发现，今年深圳居住用地严重匮乏。搜狐焦点网记者统计，截止到11月30日，深圳挂牌出让的土地共有64块，其中居住用地仅有1块，便是上月的龙华地王，所占比例不到1.6%。而2013年，深圳也仅有3块居住用地出让。
经过35年的高速发展，目前深圳居住用地的供应方式早已由土地拍卖转为城市更新。土地稀缺直接导致地价攀升，每次深圳居住用地出让，必能诞生区域地王或者全市地王。而虽然当期所拍土地必会出现“面粉贵过面包”，但近年来多个地王项目高价入市销量大好的情况，也使得深圳开发商对于拿地王更有信心。如此循环，地价逐渐被推高，房价也居高难下，买单的最终还是购房者。
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