晋江土地改革，发掘农房宅基地的抵押融资价值！

对于闲置宅基地，也应该从顶层设计考虑，应鼓励各地因地制宜实行宅基地有偿退出，对于空置宅基地，超过一定期限，自动收归集体所有。

别墅和跃层住宅颇有设计感，整体环境优美宜人，街道干净整洁，漫步于12月的晋江市磁灶镇大埔村，仿佛进入一个度假区。

经过17年的旧村改造，这里的房子从38万涨到400万元。大埔村党委书记、村委会主任吴金程对第一财经记者说：“改造后的大埔村越来越有人气，那些外出的人基本上都愿意回来住，毕竟落叶要归根。”

再有一年，33个县(市、区)的土地改革试点就要结束，晋江是试点之一。在新一轮土改中，试点近两年的晋江，在继续稳妥推进农村宅基地抵押的基础上，还逐步探索宅基地基准地价体系、宅基地自愿有偿退出以及宅基地活态利用，从而实现从“一户一宅”向“户有所居”转变。

在中国，农村土地制度改革一直被视为“牵一发而动全身”。决策层考虑颇多，使得改革之路“道阻且长”。跟西方土地私有制度不同，中国政府坚持在农村土地集体所有的制度框架下进行突围，寻求改革路径。从十八届三中全会通过《决定》至今，新一轮土改的政策逻辑已然凸显，33个县级试点也成为了撬动改革的杠杆。

农房抵押贷款的需求

回到抵押农房贷款本身，特殊之处在于宅基地。在农村土地集体所有的制度框架下，现行《土地管理法》规定，宅基地需要农民申请，且“一户一宅”、无偿使用，宅基地面积不得超过规定标准，农村所建住宅应当符合规划。而且，农房交易流转的对象必须是本村集体成员，流转的价格并不包括对宅基地的估值。因为法律规定宅基地不允许交易，自然也就不存在合法的宅基地交易市场。

2015年2月，晋江被列入全国农村宅基地制度改革试点，成为33个试点县之一，晋江也是福建省土地改革唯一的国家级试点。晋江民营经济发达，当地老百姓普遍都有经商意识，多多少少会做一些生意。有时需要资金周转，于是就会考虑到银行抵押农房贷款。

晋江市国土资源局相关负责人对第一财经表示，抵押贷款本就是市场行为，目的是为满足农房所有者的贷款需求。对农民来说，得先有贷款的需求，至于农房是否可以抵押贷款，得看其是否有充分的价值体现，比如地理位置是否优越、市场是否方便交易等。

晋江农商银行个人金融部总经理柯子汇对第一财经称，在以前，这些经商的农民要是贷款，只能让其他人来担保，相互担保的情况普遍。一旦出现风险，就会连累到别人，经营很好的人可能会因此被拖垮。以自有房产来抵押，就不会跟别人有类似风险接触，风险也相对可控。

2016年初，晋江陈埭镇一位丁姓商人以自家农房和宅基地抵押，从晋江农商行获得90万元贷款。他用于抵押的宅基地住房是一套占地150平方米的自建房，1998年建成。发放贷款的柯子汇称，经过有资质的第三方评估，该住房的抵押价值为252万元，宅基地使用权共同抵押后，宅基地使用权的价值也被评估进去，评估总价为328万元。

之所以会将宅基地也纳入抵押物的估值范畴，柯子汇认为，过去宅基地的价值并不凸显，相对来说，房屋的价值更大一些。但现在，宅基地的价值明显提高，而且很重要的是，宅基地的价值评估体系正在逐步建立，而且宅基地流转市场也在逐步完善。于是就一并评估，办理抵押登记。

建立宅基地基准地价体系被视为晋江改革试点的成果之一。因为国土部门编制了农村集体土地基准价格，建立动态调整、科学评估的宅基地基准地价体系，这为后续的抵押贷款、流转、有偿使用、有偿退出提供了价值评估及参考依据。

在试点之前，宅基地的基准地价体系几乎是空白的，这算是福建省内首创。

农房抵押贷款十余年探索

以2015年纳入试点为界，十多年前晋江就已经开始了农房抵押贷款的探索。柯子汇回忆道，他1996年到银行参加工作，当时要分农房抵押这杯羹的银行，除晋江农商行外，还有其他银行，坚持下来的只有农商行。

柯子汇表示，农房的变现能力有限，才导致其他银行的集体退出。银行向外放一笔贷款，在评估风险的时候，最先考虑的是还款来源，其次是抵押物的变现能力。在他看来，农房抵押贷款的风险点，集中体现在三个方面，可以简单概括为“成本高、利润薄”。

一是农房自身属性问题，由于地处农村位置偏远，哪怕是后来因为城市化进程加速，而演变成市区，也不能改变农房所在的宅基地为集体所有的事实；二是现行法律框架所允许的交易只局限在本村集体组织内部，也就是银行要变现农房的话，只能由农房所在村集体的成员来购买，不得扩大交易范围；三是在本就不广泛的可供交易的群体范围中，有购买实力及想法的人还要充分考虑到宗族、人情的因素。

柯子汇称，政府愿意为集体产权的土地和房屋确权，然后办理抵押登记，是对银行开展这项工作的最大支持。开展这项业务在于市场需求，政府的背书保障了银行优先受偿权以应对将来可能出现的风险。