温州20年住房土地使用权到期 国土部:自动续期不缴费

今年温州市部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。接下来怎么办？是否需要续期、再缴费？连月来，此事都未有定论。昨天，国土部正式回复：自动续期不用缴费。

今年4月，市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期，如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。当时，经我市国土部门排查，鹿城区内就有600余宗（套）。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。

为了妥善解决这一问题，11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

该《意见》发布后，事情又有突破性进展。近期，国土资源部收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》，温州当地群众期盼尽早解决20年住房土地使用权到期问题，方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续。12月8日，国土资源部和住建部协商后复函：地方在相关法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

昨天，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法(试行)》新闻发布会，国土资源部副部长王广华在会上正式明确了这种处理办法。他表示，“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续，涉及“土地使用期限”，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

但值得关注的是，“两不一正常”是过渡性办法。王广华表示，这是为贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求，主要是考虑便民、利民。在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际，先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题，维护群众权益，解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。他还说，现在各方面都在积极做工作，会用最快的速度、最有效的办法来落实中央的意见。

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第一“不”，是不需要提出续期申请。这是《物权法》149条讲的，自动续期，不需要提出续期申请，所以，少数住宅建设用地使用期间届满的权利人不需要专门提出续期申请。

第二个“不”，不收取费用。市县国土资源主管部门不收取相关费用。现在是按有偿怎么收费，无偿怎么收费，就是国家法律没有规定之前，不作出任何收费的决定。所以，在这种情况下，不收取相关的有偿使用的费用。

第三是“正常”办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资源厅函[2016]1712号)办理相关手续”。

70年土地使用权续期还需相关法律出台

王广华指出，对于国土资源部提出“两不一正常”处理方式为何是过渡性办法？一方面是因为温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性；另一方面，相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按特殊办法操作，待相关法律安排出台后再与之做好衔接，就是“两不一正常”，一定不能与下一步相关部门作出法律安排不一致或者设置障碍。而对带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土资源部高度重视，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。

在温州土地使用权到期事件发生后，一些法学界人士认为，温州宅地续期事件主要焦点在于要尽快出台司法解释，在此之前，相关部委也没有权限对此制定相关文件规定，只能采取一些过渡性的措施。

温州土地使用权到期并非个例

温州房屋土地使用权到期问题并非个例，据了解，青岛、深圳都遇到过此类情况，且都在市级层面提供了解决方案。

有关土地使用权到期后的问题，深圳早在2006年就已出现实例。1980年开始建设的国商大厦是全国第一栋商用写字楼，土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，对这一“历史遗留问题”作了详细规定，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，补交地价一次性交付，到期不办理续期或申请未获准，则原有土地使用权消灭，其土地使用权无偿收回。

另据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去一年的平均地价为计算基准，以基准地价的60%补交土地出让金。

上述案例中，青岛、深圳和温州等地方政府至少都认为土地期满续期是有偿的。而各地政府续期缴费的法律依据都是城市房地产管理法，而不是物权法。不同之处在于，深圳、青岛续期收费的依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州开始被传出将执行的是市场评估地价，“土地续期费用为总房价的三分之一”，引发了市场的巨大争议。

争议引发之后，温州市国土局对此曾解释，有关“土地续期费用为总房价的三分之一”存在误解，全国层面目前尚无土地年限续期如何执行的实施细则，方案尚未确定，正在研讨中。