宅基地有偿转让意味着可以去农村买地盖房吗

农民进城落户，宅基地怎么处置？按照最新的政策规定，可以在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基，鼓励农村土地经营权规范有序流转。

近日，国土资源部、国家发展改革委、公安部、人力资源社会保障部、住房城乡建设部联合出台了的《关于建设城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》，允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。

但是，如果你以为可以买宅基地自己建房，那就too young too simple了，要看到这里面的关键词：本集体经济组织内部，所以最起码现阶段，宅基地买卖和你关系不大。真正影响的，是广大的农民群体。

城镇建设用地与吸纳农户挂钩，实现城镇化“宅、地、人”均衡发展

据了解，这一改革目的在于促进新型城镇化发展的建设用地供应，到2020年，要全面建设科学合理的人地挂钩的体制。调节城镇和农村土地使用结构，减少农村土地资源浪费，提高城镇土地建设利用度。为如期实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户提供用地保障。

关于人地挂钩

按照2011年国务院在《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》中的表述，就是在严格执行土地利用总体规划和土地整治规划的基础上，探索开展城乡之间、地区之间人地挂钩政策试点，实行城镇建设用地增加规模与吸纳农村人口进入城市定居规模挂钩、城市化地区建设用地增加规模与吸纳外来人口进入城市定居规模挂钩。

“十三五”规划纲要强调加快农业转移人口市民化，建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩（简称人地挂钩）机制。

“《意见》提出将实施差别化用地标准，这也意味着，对于地方政府，其用地规模将与吸纳进城落户数量密切相关。”中国农科院农经所副研究员郭静利说，城镇化一定是在“宅、地、人”三者关系均衡下推进。

中国人民大学土地管理系副教授张秀智表示，人地挂钩机制有助于控制城镇和农村建设用地的扩张，是此前城乡建设用地增减挂钩的延续。

“在过去的城市化中，不仅城镇建设用地在扩张，农村的建设用地也在扩张，这不利于经济和生态的可持续发展。”张秀智透露，这一政策此前在云南等地已开始试点。

根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，2000年至2011年，我国城镇建成区面积增长76.4%，远高于城镇人口50.5%的增长速度；农村人口减少1.33亿人，但农村居民点用地却增加了3045万亩。

张秀智认为，机制建立后，可以依靠人数计算出城市增加的建设用地的总量，相应地也可以计算出农村里减少的建设用地的总量，这就形成了城乡增减的平衡。

根据《实施意见》，目前人均城镇建设用地不超过100平方米的城镇，按照人均100平方米标准安排；在100-150平方米之间的城镇，按照人均80平方米标准安排；超过150平方米的城镇，按照人均50平方米标准安排。超大和特大城市的中心城区除外，二者在原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。

在差别化的用地标准之下，按照测算，2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步估算为1200万亩。而如果按以往规划编制方法，农村流动人口只按城镇人均建设用地标准的60%安排用地，1亿农村流动人口用地约为720万亩。

然而，这1200万亩建设用地，没有一亩安排在超大城市、特大城市。文件提出，超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地。而中小城镇，是农村户籍人口实现“就近城镇化”的便利途径，也因此在城镇化战略中地位特殊，被寄予“厚望”。

郭静利认为，“新增建设用地指标与农村进城落户人口数量相挂钩，其核心目的在于鼓励中小城镇承接农业转移人口，《意见》中也特别指出了‘超大和特大城市的中心城区原则上不因吸纳农业转移人口安排新增建设用地’，政策目标十分清晰，即通过指标挂钩，实现城镇化‘宅、地、人’三者关系的均衡发展，不能‘人进城了地没了’，新型城镇化是要以人为核心，同时要注重提高土地利用效率。”

进城落户人员可以有偿转让宅基地意味着什么？

《实施意见》规定人地挂钩的同时，允许进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地，不过范围依然局限在了在本集体经济组织内部。

关于宅基地

按照现行《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

转让宅基地需要满足的条件：

一、要经本村村委会同意

二、转让人与受让人为同村人。农村土地属于集体所有，因此其流转也只能在本集体经济组织以内，不能够进入一级市场交易。

三、转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如是一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，比如与其他近亲属合户居住。

四、受让人无宅基地

五、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让

这一新政相较以往政策，更为积极和灵活，可以说是为进城落户人员“量身定做”，为其“利益重组”提供了更多的选择。对于土地流转领域出现的这一新风向，值得关注。

长期以来，地方上的土地流转主要以五大模式进行：土地互换、土地出租、土地入股、宅基地换住房、股份合作。显然，“有偿转让”是升级版的流转政策，显现了在新型城镇化的大背景下，阻碍“进城”潮流“枝蔓”，被进一步剪断。

当然，和民意期待相比，此次新政还没有进入“城市人可以买宅基地”的阶段。

关于宅基地流转的权限与范围，学界一直有所争议。

中国人民大学经济学院教授陶然就认为，在本村范围的宅基地流转效果依然有限。他表示，流转的“市场太小，起不了太大作用。”

而张秀智则持不同的观点。她认为，宅基地是否允许外人进入关系到城乡人口相互流动，而就目前来讲，中国的人口流动依然是单向的，没有达到成熟的条件。

《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》规定，到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，期间要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

“目前来讲，中国还有大量的人口依然还在向城市转移，暂时还不可能向国外城市那样人口相互流动。”张秀智说。她补充到，并且目前农村的土地利用现状也没有到向外部开放的条件。

“如果外人进入，当前农村土地蔓延的现状将会更加严重，影响耕地和林地的效应，不利于经济和生态的可持续发展。”张秀智说。

不过，在保护进城落户人员的利益上，新政考虑甚多。比如，新政明确要求，现阶段不得以退出农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权作为进城落户的条件。也就是说，进城落户者，照样可以继续依法保有宅基地。卖与不卖，宅基地主人自己说了算。虽然这一操作空间被限定在集体经济组织内部，但之于激发农村“三块地”(农村土地、集体经营性建设用地、宅基地)的商品性、流动性和资本性趋势来说，仍是前进了一大步。

安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，这一举措，既是为了改善农民没有固定资产和财产性收益现状，同时还是缓解房地产市场城乡分离难题的尝试，也反映了农村土地进入交易市场的趋势。

重庆大学建设管理与房地产学院院长刘贵文认为，这一政策，为农民提供了更多选择，是尊重社会经济发展规律的表现，体现了我国土地改革稳中求进的积极态势，但不能认为，在当下放开农村集体土地进入市场就必然是有益的，还需要考虑到农民在城市的生活能力、城镇化发展水平等诸多条件。

激活农村“三块地”的大趋势值得注意

新政的出发点既为加快推进农业转移人口市民化，让宅基地多多“空”出来，加以再利用，就是必然课题。而眼下，热门地区的宅基地，农民未必舍得出让，之前有报道，北京通州拆迁现场：村民“跳脚高兴”，大家都抢着签，这类宅基地就必成“宝”；而边缘地区的宅基地，吸引力又不够。这样的差别，很容易诱使一些地方想出一些土政策、歪点子。新政提出上述要求，显然也有所戒备。

“内部转让”不比市场交易，价格难以企及市场行情是个问题。这样一来，面对城市高企的房价，农民把宅基地“卖”了，去城市“拼房”，很难说是一个划算的选择。

那么，如何有效提高有偿退出和转让带来的收益，是一个值得考虑的课题。在这个层面，政府部门有不少的难关需要攻克。

中国国际经济交流中心区域研究部副研究员马庆斌表示，未来随着相关试点的实践和社会的发展，关于农村宅基地有偿退出或转让的政策，应该会有一个更大的提升空间。

他认为，真正按照中央城乡一体化的精神，应该是同地、同价、同权，尤其是土地这个要素，应该实现自由的、双向的、平等的流转，这是我们当时中央政策里面提出的一个亮点。但是目前来看，在制定政策中，部门可能有所考虑，如果现在全面放开的话，有可能出现一部分农民进城以后，在就业能力、生活能力还达不到要求的情况下，就盲目的把房子卖掉，以后会出现问题。为就是避免这样的情况出现，近期来讲，政策还是偏于谨慎。它还是一个试点，因为2017年农村宅基地使用的改革试点通过总结经验、完善政策，在此基础上全面推开，到2020年会提出一个完善的政策体制机制。

实际上，近些年来，此类改革在农村改革发源地的安徽，已有先行尝试。

2016年6月，安徽省发布《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》，对农民自愿退出宅基地给予货币补偿。标准规定对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励，一时引发舆论热议。

李国昌表示，实际上这一套交易和补偿机制，实施效果不甚理想。对于进城购房农民而言，由于宅基地入市预期可能性，和远高于补偿价格的潜在价格，使得退还和交易宅基地的积极性不高。而对于本集体经济组织内部的宅基地潜在受让人而言，一方面拥有受让资格的农户不多，另一方面传统的宅基地申请过程并不需要花钱。没有外部资本的引入，转让两端的积极性缺乏，使得宅基地在同一集体组织内部的流转很难。

安徽社科院乡镇所所长谢培秀表示，土地要素的资本属性未能激活，是此前安徽试点成效一般的主要原因。他认为，《实施意见》中的相关措施，只是农村土地改革“万里长征”第一步，在实际实施过程中的效果还有待观察。但其背后，激发农村“三块地”商品性、流动性和资本性的大趋势值得注意。在坚守耕地红线，坚持土地用途不擅改的前提下，激活农村土地资本属性，实现集体土地与国有土地，同地同权同价，是农村土地改革的方向所在。