土地财政依赖度回升 房地产市场行情有变

　　2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。

　　对此，财政部的解释是，土地出让合同成交价款增加较多。同时，作为表明地方政府依赖土地财政的重要指标，2013年国有土地使用权出让收入再创新高，突破4万亿元，达到41266亿元，同比增长约45%。其中，地方政府的土地出让金收入占国有土地使用权出让收入的95%。此外，地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例从2011年的41%，降至2012年的27%后，于2013年又回升至35%。这意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。

　　统计显示，2013年地方政府国有土地使用权收入占地方财政收入比例达35%，若算上当年与土地及房产相关的5种税收，这一比例将达46%。近一半的地方政府收入与土地相关，这意味着地方政府仍严重依赖土地财政。

　　今年以来，受房地产交易量大幅度下滑和房价下跌影响，上半年土地市场较为冷清：成交低迷，底价成交甚至流拍情况屡屡出现，这种局面已经威胁到地方土地财政收入。除此之外，经济减速，税收增长下滑;地方债风险凸显，地方融资平台筹资困难等因素，使得地方政府稳增长所需投入与投资资金来源矛盾凸显出来。

　　在此基础上，地方政府可能找不到其他有效收入和投资来源，只有仍在卖地生财上大做文章：继续推高房价，才能拉动土地市场，增加卖地收入，支撑捉襟见肘的地方财政。而在地方政府无法掌控信贷大权的情况下，针对松绑或在取消限购上做文章也就不难理解。杭州萧山、广西南宁等先后取消限购政策。近日，济南更是全面取消限购政策，取消户籍限制，取消买房套数限制，任何人可在济南随便买房。据说，这一招效果挺灵，市场交易量有所回升。与此同时，市场又传来厦门放开限购后再出“地王”的消息：7月13日，位于环东海域北部中心区的2014T P04地块，经过116轮的激烈竞拍，最终由保利(福建)房地产投资有限公司、恒利(香港)置业有限公司以33.88亿元联合竞得，成交楼面价为10381.49元/平方米，溢价率为31.42%，晋升为同安新“地王”。

　　地方政府纷纷取消限购政策救楼市的目的何在呢?无疑，楼市下滑，房价下跌动了地方政府三大奶酪：房地产税收、土地财政和G D P政绩。取消限购救楼市就是为了房地产税收、土地财政和G D P政绩。

　　地方政府取消限购救楼市可能会出现两种截然不同的效应：一种是放松限购后楼市回暖，房价重新暴涨，交易量大幅度回升，地王出现，达到了地方政府想要三大奶酪的目的。另一种是政府放松限购给市场释放的是楼市到了最危险时刻的信号，反而造成市场恐慌情绪加重，促使房价下跌甚至暴跌，出现与政府救市相反的效应。

　　笔者认为，目前只要继续卡死流动性不放松，货币信贷按照当前的操控节奏力度继续下去，那么，即使地方政府放松限购也无济于事，也难抵挡房价继续下跌、房地产持续低迷之大势。济南放松限购，市场热度短暂回升;厦门放松限购后，出现了“地王”，只是昙花一现，回光返照罢了。

　　但是，如果货币信贷开始放松放水，大举流向房地产领域，那么，房价很可能报复性反弹，目前形成的好局面将付诸东流、前功尽弃。房地产泡沫将被继续吹大，土地市场将再度火爆，房价将再次野马般上涨。那么，中国经济也可能再度面临挑战。

　　目前市场机制正在恰到好处指挥楼市向着理性方向发展，正在恰到好处使得高房价泡沫开始消融。在目前房地产市场极度敏感期，最忌讳政府有形之手胡乱干预和瞎挥舞。市场最需要有一个稳定的楼市政策预期。当然，如果要调整限购政策的话，也不能用全面放开的猛药，而应该采取逐步放松的柔性政策。比如：将以户籍为主的限购政策，修订为以套数限购为主，即：非户籍家庭只能购买一套房，非户籍的常驻家庭和户籍家庭可以购买两套房等。