土地市场强者恒强 强镇名企成热门

　　上半年土地供应面积超330万平方米,为前年以来最多

　　今年上半年东莞土地市场出现逆势增长行情。据市国土资源网显示,2014年上半年东莞土地市场供应面积超330万㎡,同比增加2.7%,为2012年以来最高。其中,商住地供应面积约116万㎡,同比增加61%。商住地成交金额50.9亿元,同比2013年增长76.5%。从土地供应、拿地来看,土地资源进一步向实力房企靠拢,一线强镇的土地更易拍出成为开发热土。

　　土地资源向实力房企靠拢

　　据悉,上半年东莞拿地企业背景以外来房企为主,外来企业共拿地12宗,占地面积超过75万㎡,占整体的81%。而本土企业拿地7宗,占地面积约18万㎡,占整体的19%。

　　记者了解到,由于信贷收紧直接制约楼市上行,回款不顺畅、融资成本提升成影响房企购地补仓主因。同时,拿地企业以外来房企为主,如碧桂园、恒大、绿地等一线品牌房企均亮相拿地,绿地更是首次布局东莞。

　　“在资金趋紧的情况下,品牌房企逆势拿地,一方面是品牌房企应对风险强、资金充足,拿地条件成熟;另一方面,不少中小企业由于资金趋紧,将重心放在去货量上。”东莞中原研究部认为,品牌房企借机抄底土地市场,底价或低溢价拿地能更好地控制成本,从而使土地资源向品牌企业靠拢。

　　一线强镇成开发热土

　　据了解,上半年虎门赤岗村两宗连体商住地成交,助推整体交易量的走高,成交量领先其他镇区。虎门、常平、厚街、塘厦、凤岗等镇由于房地产发展相对成熟,是房企主要的拿地开发区域。

　　不过,就算是虎门这样的经济强镇,上半年仍有地块难逃流拍厄运。合富辉煌李总监认为,万科、中信、佳兆业等品牌房企已进驻,市场竞争激烈,后市潜在供应规模大,是一些房企不敢轻易布局的原因之一。

　　相比之下,东坑由于经济水平相对落后,政府重视房地产发展,企图通过房地产的开发投资促进区域的经济增长,供应土地十分活跃。

　　三线镇区交易量升温

　　数据显示,上半年东莞成交商住区域有13个,成交面积93万㎡,其中三线镇区成交25万㎡,占比27%,成交呈增长之势。

　　有观点认为,发达城镇是房地产开发的热门区域,土地交易量活跃,但一线发达镇区开发成本高,如虎门、万江上半年的楼面地价均在3000元/㎡以上,再加上发达镇区竞争激烈,开发风险较大。“二三线镇区的土地交易量升温,区域发展相对稳健。”

　　东莞中原研究部认为,尽管今年上半年东莞出让不少热门区域的优质地块,但楼面地价依旧震荡下行,地价出现回调,一方面是由于土地拍卖交易氛围趋于平淡,多数地块以底价成交,高溢价现象大大减少;另一方面,在房地产行业降温态势加剧的环境下,国土部门为防止流拍,对基准地价的定价偏于合理。再就是行业形势发生微妙变化,房企拿地渐回归理性,楼面地价合理运行。

　　大盘开发成新趋势

　　据悉,上半年单宗地块占地在3万㎡以下的小规模地块成交大幅下降,成交6宗,占总比的31.6%,比2013年和2012年同期明显缩减。占地规模3万-5万㎡的地块成交5宗,面积合计26%,比去年同期增加约5%。占地规模5万-10万㎡的地块成交7宗,占比达到36.9%,比2012年和2013年同期大大增加。

　　“今年绿地集团首次入莞,布局常平摘得占地12万㎡的商住商业混合用地。”富通地产杨先生认为,中大规模地块成交比例快速上扬,随着更多品牌房企的进驻,大盘开发将是大势所趋。

　　底价低溢价成交增多

　　今年上半年东莞土地交投趋冷,淡市下房企购地补仓意愿受挫。数据显示,上半年东莞商住地成交19宗,其中流拍地块5宗,流拍率占比达到21%,而底价成交7宗,占比29%。

　　房地产行业市场不景气,房企拿地意愿大受影响,流拍和底价成交情况较为突出。

　　过往东莞土地市场出现不少“地王”,但一些地王已风光不再。有业内资深人士分析,部分地王由于地价高,存在经营风险,个别地王或选择选品牌房企共同合作开发,或转让。“昔日的地王风光不再,预计后市高溢价地会减少,因为高价拿地风险和变数更高。”