300亿董家渡与29亿梅川路 改变时期的上海土地市场
发布时间：2014-06-17
来源：
中工招商网
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年已过半，一面是内地楼市持续下行的悲观情绪，一面是房企年中冲刺的关键时刻。在此背景之下，2014年上海最大商办地块以近29亿元的起始价面世。
6月11日，位于上海普陀区梅川社区W060901单元的A2B-1、A2A-5地块正式挂出，这是继宝山区淞南镇N12-0102单元03-01地块之后，上海第二幅以招挂复合方式出让的土地。
然而，在此之前，上海黄浦区规土局公示了董家渡社区13、15地块第三次控制详细规划，该地块被分为9个小地块。
有研究人士根据周边地价测算，南外滩的董家渡社区13、15地块如果按70万平方米的建筑面积算，其总价将轻松超过300亿，成为“全国总价地王”。
毫无疑问，不论是300亿的“总价地王”还是29亿的梅川路地块，都为上海土地市场带来了不小的躁动。
29亿与招挂复合
事实上，“招挂复合”并非今年才出现的新鲜事物，早在当年浦东星河湾地块出让之时就曾采用这种“先比方案后比价格”的方式。
据上海业内人士介绍，这种方式用在住宅用地之上曾饱受争议。
“那时候，上海在浦东星河湾土地上面曾采用先招标后竞价的方式，当时就遭受市场非议，因为很难判断哪家的方案好，毕竟住宅最后都是要零售的。当时主要是金地在与星河湾竞争，后来他们就质疑，政府凭什么就说星河湾的方案就一定比我好很多呢？”
而如今，同样的方式被用在了商业项目上。
在上述人士看来，在商业项目上，这种方式会比较容易应用。
“因为商业项目有几个指标是很容易考核的，比如招商指标、税收指标、自持比例等方面。可以明确要求企业招商引资的规模、规定年税收的贡献以及自己持有多少物业。这三块指标是比较好控制的，所以商业地产采用这个方式会相对透明一些。”
尽管如此，招挂复合仍难躲过来自市场的质疑。
事实上，除了招挂复合的方式之外，高总价和诸多的出让门槛亦是普陀区梅川社区W060901单元A2B-1、A2A-5地块吸引眼球之处。
这宗东至大渡河路、南至梅岭北路、西至中江路、北至武宁路的商办用地，出让面积为6.03万平方米，容积率3.8，地上建筑面积22.94万平方米，地下建筑面积为14.7万平方米，是上海今年挂出的最大商办地块。
其起始价为28.68亿元，保证金14.34亿元。据测算，这块地的起始楼板价约为1.25万元/平方米。
另一方面，出让文件对于开发企业有诸多的严格要求。
文件披露，开发企业需要具备一定的经济实力、技术资质和项目经验才能获取该地块的竞拍资格。在经济实力上必须是世界五百强，且拥有核心商业区开发经验。
与此同时，要求开发企业要拥有正在运营的资产管理公司和物业管理公司，且必须在地块拍卖公告前成立。
在项目经验方面，受让方企业需要有上海核心市级商业中心的项目运营管理经验。
除此之外，出让方会根据2013年受让企业年报中所列示的的金额、拥有并仍在运营的商业资产管理公司、拥有上市公司数量、承诺引入的公司数量和质量、土地付款期限许诺对各申请企业进行评分，以决定谁拥有竞拍资格。
基于此，有市场消息称，该地块已被内定，即将在香港整体上市的央企中信或是该地块的意向买家。
改变期的土地市场
今年4月，上海土地交易部门曾召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式：计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。
彼时就有报道指出，按设想该改革会先在商办地块推行，住宅地块暂不实施。改革后的土地公开公告方式不变，公证处于公告结束后一个工作日审核保证金，并于当日发布通知，确定具体交易方式，以及后续交易活动安排。
流程方面，现场竞价环节最多只有3家公司参与。这也就意味着，原本“15家企业参与，10家企业观摩竞拍过程”的场面可能不复存在。
对此，上海中原物业顾问有限公司研究咨询部总监宋会雍表示，招挂复合不见得是今年才开始谋划的事情，但是从土地市场的调整来看，存在一定的滞后性。
“我们可以从结果来推断这一变化的主旨，政府是想要通过增加一轮的筛选，来降低在土地竞买环节上的竞争，不要出现过于激烈的情况，对于地价也能有所控制。这应该是方案设计的初衷。”
“但这个方案，如果是去年出炉的话，还能为市场环境带来调整效应。现在来看，一方面市场本身走势低落了；另一方面在发展的前景上，大家普遍的热情也有明显的下降。所以，这时候推出这样土地出让的方式，对于土地市场热度方面的控制已经没有太大必要。不太应景。”宋会雍如是说。
其实从目前来看，上海土地市场的温度仍然偏高，最近拍卖的地价并没有太明显的调整。但溢价空间以及企业对价格天花板的突破愿望的收缩，从某种程度上反映了企业对于市场前景心理预期的减弱。
“溢价率变低，竞价企业冲破价格天花板的热情也在降低，反应大家对于未来的预期不是那么看好。这就会带来一个结果，土地市场会追随房价的走势。但目前房价并没有出现太大幅度的滑坡，所以短期来看，地价还是会维持温和、平稳、高位的态势。”
