新政试行倒逼存量地块加速入市及二次开发
发布时间：2015-03-06
来源：
解放网
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近年来，一些经济园区地块在招商引资时，会采用极其优惠的地价来吸引开发商，但拿地后，个别企业打着造工厂的名义建起了商业场所，还有的索性让土地长年“晒太阳”，坐等地价升值。对此现象，2014年7月起，上海正式实行新增工业用地出让弹性年期制新政，将工业用地出让年限将从原先的50年缩减至20年。去年12月上海第一块20年期的工业用地在宝山工业区成交，单价每平方米866元，而该区域50年期地块同时段成交单价区间为每平方米1318-1375元的成交单价，考虑容积率、时间价值等因素，尽管土地年限大幅缩减，改土地成交单价没有明显折价。
究其原因，上海工业地块使用期限从50年期标准到施行20年弹性年期制度，也反应出政府希望能更好的在工业用地领域盘活存量，能改善供求矛盾。特别是首块20年短年限工业地块与周边50年地块价格相近，也反衬早于新政发布前获批的遗留地块仍能产生溢价，这些地块或将加速入市及二次开发。上海华辰优安投资有限公司副总经理何峰表示：“50年使用期限的项目在市场上越发的稀缺，一些拥有此类土地的开发商可能会由原来的销售为主转为持有为主。”
新政试行期各方不再抢地
来自高力国际的统计数据显示，土地交易宗数于2014年前十个月期间大幅下降，仅在11月及12月出现一定回暖。业内人士指出，工业用地交易2014年全年总量较前一年下滑，且工业用地价格持续高企，可归因于上海试行政策尚未明确的两个问题:上海新版国有建设用地(工业用地产业项目类)使用权出让合同规定，2014年7月1日起，一般产业项目类工业用地出让年限不超过20年，20年期限到期后将会怎样？续约价格如何确定？鉴于目前仅有一宗使用年限缩减的工业用地成交，因此新政对于土地售价的影响尚不明朗。
对此，何峰也表示：“鉴于地产开发周期较长，如果拿地后政策发生变化，很可能面临较大的市场风险。因此，我司计划等政策试行期结束后再考虑拿地。当然，对于那些拿地作为自有厂房或仓储等经营用途的企业，现阶段则不用过多考虑政策因素。”
大量存量土地
被加速盘活
世邦魏理仕研究显示，新增工业用地指标的日益稀缺令获取土地成为工业物业投资开发中的最大挑战。世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾表示：“这一政策的试行对于整个工业地产的冲击无疑是巨大的，无论是生产型企业还是开发商，原先的投资成本测算都是以50年为一个周期，年限上的改变会增加测算的难度，相对于周边未试行这一政策的地区，上海的地域优势将会被减弱。”
但与此同时，上海工业用地均价已从2008年的人民币522元每平方米攀升至2014年的人民币792元每平方米，增长迅速也是事实。尤其是随着新政的实施，拥有50年使用期限的项目在市场上越发的稀缺，市场上具有五十年产权的独栋产品，由于受到项目用地容积率的一些限定条件，也会变得更加奇货可居。
事实上，一些开发商正越来越多地转向二手土地市场寻找合适的收购机会，或趋向于以股权投资的形式与拥有优质资源的开发商进行共同开发。
产品及服务竞争时代来临
从长远来看，土地使用期限缩短会促使开发商更加注重自身对园区的运营和服务能力，通过整合资源，依据产业需求为园区提供服务来以提升物业的综合价值，实现园区的经营发展和增值。
例如以“专注园区运营，成就企业梦想”为宗旨的派米雷集团，2015年就重点推出了位于国家级开发区—松江经济技术开发区西区的派米雷佘山产业中心，园区占地面积150亩，规划建筑面积约19万平方米。园区重点建设以电子信息、现代装备、新材料为主导的新兴产业化基地，是具有国际品质的，集高端制造业生产厂房、经济型总部办公、研发中心于一体的旗舰产业综合体。项目负责人表示，为应对产业地产的竞争局面，派米雷通过整合产业资源，引入互联网思维，创新性的搭建O2O产业服务平台。除了整合园区原有的物业保障服务，产业政策服务，同时引进了企业发展所需的金融贷款服务、投融资服务、人才引进服务、园区企业员工子女教育服务等多种园区企业生产生活服务，首创“产业园社区”的规划理念。
无独有偶，理念和服务独树一帜的还有优安天地进口食品商贸产业园。该项目位于浦东祝桥板块，占地面积390亩，总建筑面积32万平方米，东区进口食品产业交易服务区建有5万平方米的冷库(内含超低温冷库，最低可达-60度；含保税和初加工功能)和1.3万平方米的恒温库；拥有4.5万平方米的展示批发交易中心； 西区进口食品贸易商业服务区含有27栋沿街商铺、61栋独幢贸易展示和企业总部楼、3幢商务配套办公楼组成。何峰介绍说：“随着自贸区的深入发展和扩围，越来越多的进口食品产业链企业聚焦上海、聚焦浦东，优安天地进口食品商贸产业园就是抓住这一时代契机。截至目前，华辰优安进口食品产业链平台已与日本伊藤忠商社就冷链物流运营、食品品牌招商等进行战略合作；目前共有澳大利亚、日本、韩国、土耳其和加拿大等5个国家食品馆已确定入驻平台西区； 与国际知名食品品牌达成合作协议。在国内，已与阿里巴巴集团、申通集团、众美联集团等业内龙头公司达成战略合作。”
