义乌市：农村宅基地制度改革 昭示一个全新时代的诞生

11月26日，受国土资源部全面深化改革领导小组办公室委托，中国土地勘测规划院地政中心副主任姚丽、国家行政学院行政法研究中心副主任宋志红教授等对义乌市农村土地制度改革试点工作进行中期评估后指出，义乌市农村土地制度改革工作基础扎实，创新意识强，改革成效明显。城乡新社区集聚建设、“集地券”管理、宅基地有偿调剂与有偿选位、宅基地转让等已取得一定成效和经验，初步具备了在发达地区推广复制的条件，其总结提炼的修法意见，大部分已被国土资源部采纳，为国家修改《土地管理法》提供了一个实践样本。

在义乌，农村宅基地上的不动产有着“证书式”的权益保障！去年7月10日，义乌颁发了浙江省第一本农村住房不动产权证书。

在义乌，农村宅基地可以抵押！去年12月28日，家住北苑街道黄杨梅村的季建中拿到银行发放的30万元贷款，成为全国首个利用宅基地抵押贷款的村民。

在义乌，有一张在全国先行先试的“集地券”！今年4月26日，浙江省农村土地制度改革试点工作领导小组批复了《义乌市“集地券”管理暂行办法》，10月20日，浙江省国土资源厅又发文全力支持义乌开展“集地券”改革试点。首个“集地券”项目现已竣工，同时37个项目366亩已立项，1000多亩符合复垦条件的地块已列入“集地券”后备资源储备库。

在义乌，农民住进了高品质住宅小区，农民成为市民！今年7月15日，义乌首个城乡新社区集聚项目交付，位于佛堂古镇的“蟠龙花园”有16幢高层住宅楼和配套商业服务用房，有住宅1419套，建筑风格典雅、内敛、现代，又不失中式韵味。

改革，是为了尽可能完美解决农民诉求

进入21世纪后，中国城镇化进程加快，统筹城乡一体化成为农村经济社会发展的重大课题。随着经济收入的增加，广大农民呼唤改善住房条件、呼唤融入城镇、呼唤拥有城镇医疗卫生与教育文化娱乐设施、呼唤生活在城镇一样的公共环境中、呼唤像城镇一样享受社会保障等福利待遇。在这些诉求中，宅基地成为最关键的配置资源要素。特别是像义乌这样市场经济高度发达的地方，因为有市场带动，形成了具有自身特色的农村经济以及第一、第二、第三产业结构特点，广大农民对于这些需求尤其迫切。

于此，义乌施行“农村宅基地制度革命”，以集聚建设为突破口，统筹推进新型城镇化、农村土地制度、农村综合实验区等改革试点，以建立一套具有义乌特色的宅基地分配与管理制度，优化宅基地权能结构，达到既节约集约利用土地又满足农民生产经营与生活需要的目标。由此，就有了称为1.0版本的四层半住房、2.0版本的高低层结合住房和现今力推的3.0版本的高层高品质住宅小区。

早在去年5月，义乌曾开展农村宅基地基本情况普查统计，通过调研了解到，农民对宅基地主要有三方面的诉求：一是有一处安身之所，希望通过改革能够改善生活居住环境，过上安居乐业生活；二是有一份稳定的财产收入，希望通过改革将“沉睡的死资产”盘成“活资本”，使农村住房成为增加家庭财富的重要组成部分；三是有一本能保障权利的不动产权证，希望通过改革能够使自己的农村住房拥有完全产权，在遇到资金困难时可随时抵押融资。

据了解，到目前的义乌农村宅基地制度改革，所围绕的均是为了尽可能完美解决这些农民的诉求，并力求创造出有浙江特点、义乌特色的一种可复制、能推广、利修法的改革经验和实践样本。

自去年6月试点方案批复后，义乌大胆探索，积极实践。在坚守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损”四条底线的前提下，从宅基地的取得置换、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出、明晰产权及民主管理等七个方面进行制度创新，系统设计了农村宅基地制度改革试点“一意见、七办法、九细则”的制度体系。在38个试点村先行先试基础上，目前已全面推开，并在完善宅基地取得和权益保障方式、探索宅基地自愿有偿退出、有偿使用机制等“两完善，两探索”方面取得了成效。

施行农民住房保障实现形式，确保“户有所居”

对于确保“户有所居”，义乌的做法是，对处于城镇规划红线范围内的村庄，由政府实施城乡新社区集聚建设。参加城乡新社区集聚建设的农户，可享受与城镇居民同等水平的社会保障，并保留原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。在城镇建设用地红线范围外的村庄，健全宅基地总量市级、镇街、村级三级管控体系，实现宅基地减量化，推行农村更新改造，落实“一户一宅”，鼓励建设有地域特征、时代特色、乡土风情、文化传承的美丽乡村。

建立宅基地自愿有偿退出机制，促进集约用地

义乌同步探索建立宅基地自愿有偿退出机制和“人地钱”挂钩政策，促进集约用地，打通新型城镇化和农村现代化的“任督”二脉。在符合规划和基本条件的前提下，鼓励农户将闲置、废弃和低效的建设用地先实施复垦，验收合格形成建设用地指标——“集地券”。“集地券”实行台账式登记，把分散、零星的土地集中管理，积少成多，聚沙成塔，在建设项目需要时可灵活掌握、统筹使用，还可通过平台进行交易或向金融机构抵押融资。城西街道毛店桥头村是义乌首个农村宅基地退出进行复垦的试点项目，工程完工后，新增耕地（旱地）面积11.39亩。根据义乌市“集地券”管理暂行办法，可为毛店桥头村换取11.39亩面积的“集地券”。

探索农民住房财产权抵押，让户户都有“资金库”

义乌还积极探索农民财产权益的多种实现方式，增加农民收入，规定城乡新社区集聚建设对象的置换权益可自行交易，或按照依法自愿、平等协商、公平诚信的原则，在政府设立的交易平台上公开交易。

在此基础上，设立不动产登记局和不动产登记中心，将农村宅基地住房纳入不动产统一登记。自去年6月26日发出全省第一本不动产权证书以来，截至今年11月22日，累计颁发各类不动产权证书证明7.176万多本。

与之配套的是探索农民住房财产权抵押，让农房成为农民的“资金库”。去年12月28日，义乌市不动产登记中心办理了全国首宗农民住房抵押登记，义乌农商银行依法发放全国农村宅基地抵押贷款第一单30万元。截至目前，该市有25家金融机构开展业务办理，累计发放贷款5605万元。

领导专家点赞：义乌农村土地制度改革试点很有智慧

10月19日，浙江省委副书记、省农村土地制度改革试点工作领导小组组长王辉忠调研义乌农村土地制度改革试点工作。王辉忠强调，义乌市农村土地制度改革要大力推动制度创新，为全国推进农村土地制度改革探索路径、提供经验。

11月6日，“农村土地制度改革试点之义乌探索”研讨会在中国人民大学召开，与会专家认为，义乌通过农村土地制度改革，促进农业集约生产经营，提高现代农业发展水平；由于财产价值的显化，宅基地将成为通过金融手段提升自身活力的新生资源；由于土地资源的集中、专业化建设力量的介入，集聚改造后的农村，将嬗变提升为现代化的新城区，进而提高义乌整座城市的品位。

11月7日，市委常委、义乌市委书记盛秋平在北京专题向国土资源部党组成员、副部长、国家土地副总督察张德霖汇报义乌市经济社会发展情况和义乌农村土地制度改革试点情况。张德霖认为，义乌的农村土地制度改革试点很有智慧。义乌和其他的试点不一样，中央把这个全口径、全内容、全牌照的改革放在义乌，义乌要组合好，并要最大化地利用好政策。试点要大胆地试，但土地不同于其他要素，土地要素怎么流动比较合理，怎么流转比较好，仍需在实践中不断探索。