为什么说土地招拍挂市场会牵动楼市？
发布时间：2020-06-03
来源：
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一、什么是土拍？
土拍，土地招拍挂的简称。
我们见到的土拍消息，通常跟“火热”“地王”“回暖”这些字眼凑在一起
土拍经常会跟“房价”绑在一块
用大家伙的话来说：就是房价的晴雨表（至于为什么，我们下面再来大致说一下）
土拍市场的基本现状
从中指研究的4月数据报告来看：
总的来说，这个4月份的趋势就是：供给量跟出让金对比上个月都是上涨的。
这就是很多人说，土地市场在回暖的一个原因
二、对楼市有什么影响？
这是的楼市影响是普遍影响，具体的地块信息，还是要根据具体的详情才能分析，这里只做一个入门级的科普文（介意的可以推给你身边的小白看）
一般来说，土拍的价格会在很大程度上决定了房价的未来涨势与起点
因为土地为不可再生资源，每次土拍后，会随着市场需求量的增加，房价和土地出让金的价格会相应的上涨（这是普遍的情况）。
也就是说，土拍价格越高，溢价率越高，未来该地块的房价也会越高
这是怎么看的呢？
因为这涉及到“楼面价”这一个关键词，所以我们先来看看什么是楼面价
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格/该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。（百度百科）
因为初始楼面价是政府土拍定的底价，而成交楼面价是房企最终成交的楼面价。
如上表中，我们看到的楼面价就是起推出拍楼面价（也叫初始楼面价）是怎么得来的呢？
也就是说：房价与楼面价成正比
土拍示意图
我们来举个例子：
假如小明通过招拍挂的方式，拿到了一块地准备用来建商品房。
这块地的楼面价是：3000元/㎡，假设溢价率达20%，那么成交楼面价就应该是：
3000*120%=3600元/㎡，也就是说地价从原本的3000，涨到了3600。
那么小明建好商品房后，要将价格定在多少才会赚回来呢？（起码）
以市场通用计算方法，入市房价大约是成交楼面价的2-2.5倍，具体价格还需根据自身产品确定，会有上下0.5倍的幅度调整。
3600元的地价，未来房价约为7200元/平，相当于起拍地价的2.4倍。
这就是为什么说，土拍的价格会影响房价。
不然我怎么赚啊，开发商的钱也不是天上掉下来的咯
但是要注意：我们不能通过一宗地价就判断这个楼价会涨还是会跌，这样就太片面了
个例不能代表整体
虽然说，楼市政策会对房价产生影响，但是很多情况下都是靠“看不见的手”来调控的
为什么？我们拿一个地块来分析一下。
集美J2016P01地块，在2016年以楼面价32825元/平，打破了集美地王记录、岛外单价地王记录和厦门岛内单价地王记录，成为当年厦门全市最新的单价地王。
根据安居客最新的房价走势，我们可以看到，哪怕是在最高点，灌口片区也才34000元
这是过了3年的房价，当面的楼面价32825元其实对于灌口片区的房价没有很直接的影响。
但是，从另外一个角度来看，灌口的均价一直高于整个厦门，也是当之无愧的“高地”了。
这正是说明了，地王会在一定程度上影响当地的房价，但是不会很直接。
我们这里只是以房价为例，那么商业用地，工业用地呢？
其实也是一样的
毕竟，没有任何一个企业不想盈利，我在花费了大量的人力物力时间成本之后，我不会去找一个没有任何升值空间的地块来投资，这不值得。
所以说，关注土拍，其实对于投资跟刚需来说，都很重要！
