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西安土地市场回暖 高溢价卷土重来

发布时间:2019-04-03 来源: 中国房地产报 370

每12秒举一次牌,6分钟后便刷出最高报价6.86亿元。3月21日,西安土拍市场挂出高新区软件新城两块土地,竞拍大厅中不乏碧桂园、中粮、金科等品牌房企。

一场“鏖战”过后,西安高新技术产业开发区房地产开发公司(以下简称“高新地产”)分别以溢价率约71.91%、68.97%,30.24亿元的总成交价力挫众多品牌房企一举拿下两宗地的开发权,令西安土拍市场一片哗然。高新地产付出的代价是,最终楼面地价超过1.3万元/平方米。

从去年下半年土地连续流拍流标,地市回归理性,到现在土拍一片火热,背后是西安中心城市地位的不断提升,和品牌房企的相继入驻。

克而瑞西安研究总监熊璐分析称,今年西安土地供求范围将继续外扩,土地成交均价稳中有涨,但区域差异较大,核心区可能还会出现地王,依照目前形势来看,越靠近核心区溢价率越高,但是外延土地基本没有溢价。

西安土地市场回暖.png

地市再度回暖

回归理性半年多之后,西安土地市场再一次“沸腾”,力战群雄唱主角的不是碧桂园、中粮、金科等品牌房企,而是西安高新管委会下属的高新地产。

3月21日,西安土拍市场挂出高新区软件新城两块土地,近30家全国百强房企现场 “厮杀”。参与宗地一拍卖的碧桂园、高新地产、中粮等房企,以每12秒举一次牌的速度,6分钟后便刷出最高报价6.86亿元。随后金科、龙湖、中南等房企入局,转战竞拍公办学校建设资金。

300多回合交锋之后,高新地产突出重围,以6.86亿元拿下该地块,溢价率约71.91%。另外,还需支付高新区公办学校建设资金3.8亿元,同时需配建租赁型保障房面积不小于13633平方米。

紧随其后开拍的宗地二同样竞争激烈,最终经过1小时10分钟、157轮 “鏖战”,被高新地产再度拿下。成交价12.88亿元,溢价率约68.97%。另需支付高新区公办学校建设资金6.7亿元,配建租赁型保障房面积不小于24974平方米和建筑面积4710平方米的公办幼儿园。

公开资料显示,高新地产拿下的两宗地均为住宅用地,其中宗地一净用地面积51.073亩,宗地二为住宅95.868亩。以30.24亿元的总成交价来看,最终楼面地价超过1.3万元/平方米。值得一提的是,这里汇聚的几乎都是西安未来的中产阶层。阿里巴巴丝路总部、中软国际万人软件基地、西安环普国际科技园、国家数字出版基地等都位于这里。此外,苏宁集团即将打造的苏宁广场、高科要开发的国际会议中心,还有华为、海康威视的产业链都将在此布局。

对于地市火爆的原因,易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示:“拿地企业多是因为看好高新区软件新城,加之近期全国房地产市场有一点回暖迹象,所以拿地热情高涨。”同时他也指出,拍地企业较多,很多企业是观望了很久,所以高溢价率往往是超出企业预算的。

与去年上半年类似,高溢价率的地块在西安再次密集出现。1月出让的曲江大明宫遗址区住宅用地、曲江大明宫商住用地、经开区“高铁新城”1宗商住用地相继突破40%。2月出让的临潼区建材市场西侧、文化西路北侧地块溢价率更是跃上55.77%。进入3月,中梁地产以6.1亿元拍得秦汉新城153亩住宅用地,溢价率42%,宣告正式进入西安。

中指研究院的数据显示,西安以成交总价240亿元、同比上升48%,规划建筑面积958万平方米、同比降低16%,分别位列2019年1~3月全国土地成交城市排行榜的第7、第2名。

品牌房企理性布局

相较于其他省会城市,西安房价整体偏低。作为关中城市群唯一的核心城市,随着西安被列为国家中心城市,城市发展骨架拉开,西安开始受到越来越多的品牌房企关注。近年来,恒 大、融创、碧桂园、中梁地产等房企接连进驻西安。而从3月21日现场竞拍情况来看,参与竞买的品牌房企同样占据着众多席位。

这似乎印证了业内对西安土地市场回暖的猜想。奥园西安公司的一位负责人告诉记者,西安土地市场最近很火爆,作为西部重点城市,入驻这里符合公司战略布局,其他品牌房企也都开始进驻西安。整体来看,过去一年西安土地市场仍然呈现量价齐升的态势,市场也保持着以往热度。“西安房价一直在涨,且不说是否升值,起码是有保值空间的。”

诸葛找房西安站的负责人也称,目前西安房地产市场不饱和,发展空间还很大,城市正处于逐渐快速发展的阶段。

“西安去年的人口增速靠前,和深圳一道成为‘吸人榜单’的引领城市。”龙湖地产西安公司的一位负责人表示,西安多重政策利好加身,而且由于基础较弱,现在倒成了上升空间最大的一个。放眼全国,春节过后,不少地方的楼市都在回暖,尤其以常住人口增长快的更为明显。

西安统计局最新发布的统计公报显示,2018年底,西安市常住人口1000.37万,较2017年末净增加了38.7万人,全市常住人口规模首次达到千万级。

一个值得注意的问题是,有入驻西安的房企人士表示,此前西安土地市场不透明,想要在西安拿地十分困难,所以入驻的品牌房企不多,主要是依靠和本土企业合作开发或者政府勾地的形式。2017年以来,随着西安土地市场的规范,土地供应变得更加透明化,加之西安是西部中心城市,品牌房企自然就涌了进来。“现在土地资源稀缺,入场的开发商又多,所以公司也要积极争取扩大土地储备。但是土地价格又不能太贵,在合理的地价情况下,公司会积极布局西安全部区域,包括西咸新区。”

以万科为例,自进入以来,在西安各区均有布局。除了占据主城区,大规模用地外,也主动向边缘城市及外围城市拓展。并且2018年进驻西咸之后,在沣东、沣西、秦汉均有拿地。

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