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【湾区利好】未来大户看它们,今年前八个月佛肇广卖地最多

发布时间:2018-09-13 来源: 网络 243

      今年前8个月,大湾区土地市场有两个明显表现:房企拿地相对理性,地价整体有所回落。区域结构出现分化,佛山肇庆江门脱颖而出。

      根据代理行统计数据显示,今年前8个月,湾区9市土地合计成交建筑面积达2784.78万平方米,成交金额1564.25亿。其中,佛山在土地成交面积和金额两个指标上均居9市首位,无疑将成一两年内湾区的楼市供货“大户”;另一供货大户是肇庆,今年以来卖地建筑面积比广州还多,也是9市半年度卖地量涨幅最大的城市。

      此外,以半年度地价表现来看,深圳惠州和佛山等五个城市均出现下跌,江门等其余四个城市出现上涨。领跑涨幅各市的江门,也因此排在佛山和广州之后,成卖地金额第三高。

      上半年湾区9市土地成交量同比上涨19%

      今年以来,大湾区土地市场供需更加活跃。根据中原集团研究中心发布的2018年上半年大湾区房地产分析报告显示,湾区9市土地成交量累计同比大幅上涨19%。从3月份开始,连续4个月月度总成交面积在300万平方米以上,土地成交可谓是淡季不淡。

      其中,惠州、中山东莞、佛山、江门和肇庆各地的半年度土地成交量,均比去年同期上升。

      土地成交热度一直延续到下半年。根据克而瑞最新发布的数据显示,截至8月30日,大湾区9市土地总成交建筑面积达2784.78万平方米,成交金额1564.25亿。

      这个数据意味着,今年前8个月的卖地量,未来一两年内,将为大湾区楼市增加供应达2784.78万平方米。尽管供地量增加,但卖地建筑面积规模仍旧低于上半年珠三角地区的卖楼面积。根据广东房协发布的半年度数据显示,上半年珠三角地区商品房销售面积达到4196万平方米。

大湾区9市前8个月土地成交情况

      从下半年的土地市场表现来看,多数城市仍旧没有放慢供地节奏。据南都记者不完全统计,已公开发布的土地出让信息显示,9月份广州、佛山和肇庆三地将出让的商住用地总占地面积达近88万平方米。其中,仍以佛山最多,将有11宗合计占地近62万平方米商住用地入市。

      佛山土地成交量价位居首位

      随着广佛同城战略实施,佛山的城市利好逐渐凸显,在限地价、竞配建、自持、自销等高门槛之下,仍挡不住房企拿地热情。据克而瑞数据统计,前8个月,佛山成交土地(含纯宅地、商住地、商办地、综合,下同)高达59宗,成交金额达676.03亿元,成交建筑面积966.52万平方米,成交面积和成交金额皆为湾区之最。

      今年3月份,佛山单月土地成交面积就超过了百万平方米,5月和7月都超过了50万平方米。9月份待推地面积接近62万平方米。

      佛山的土地活跃不仅仅体现在大湾区之内,放在全国来看,其“成绩单”也十分亮眼。克尔瑞统计的前8个月全国二线城市新增土地建面TOP15的城市中,佛山上榜,排在第十四位。

      同时,广州仍为房企主要竞争区域,但因土地资源稀缺性,土地成本攀升,严重影响房企在大湾区的战略布局。据克而瑞数据统计,今年1-8月,广州成交土地达36宗,成交总价达440.65亿元,稍逊于佛山。

      深圳仅成交3宗地块土地供应稀缺

      同为一线城市的深圳,则和广州表现截然不同,2018年1-8月,深圳仅成交3宗地块,成交建面为27.03万平方米,收金20.85亿元,土地供应之稀缺不言而喻。

      在此情况下,与深圳同城化发展的东莞,则成了深圳需求外溢首选。据克而瑞数据监测,2018年1-8月,东莞成交土地为18宗,总面积149.21万平方米,成交总价达112.19亿元,仅两年时间,融创、招商、华润、旭辉等10家外来房企纷纷进入东莞分食“蛋糕”。

      肇庆供地面积增幅最大

      值得一提的是,肇庆在上半年的卖地面积几乎追平广州,卖地量在大湾区9市中位居第三。超过了江门、惠州和珠海等城市。数据显示,上半年肇庆商住用地成交占地面积达到146.2万平方米,同比大涨50%,在卖地面积同比增长的惠州、中山、东莞、佛山、江门和肇庆这6个城市中,涨幅最大。

      进入下半年,肇庆卖地规模涨势继续。克尔瑞最新统计数据显示,肇庆前8个月土地成交建筑面积达到527.12万平方米,远超过广州同期410.67万平方米的建筑面积规模,彻底打破上半年与广州旗鼓相当的格局。

      江门价量齐升  土地价格涨幅居9市之首

      另外,从卖地金额表现来看,前8个月卖地金额最多的仍旧是佛山,合计为676.03亿元,其次是440.65亿元的广州;第三则是江门,共成交了117.8亿元,比东莞略多,江门是今年上半年土地价格涨幅最高的城市。

      根据中原集团研究中心发布的半年度统计数据显示,上半年从成交楼面地价看,深圳、惠州、中山、佛山、珠海下跌,其余城市楼面价均有上涨,其中江门涨幅较高,达到83%。

      在土地价格上涨的同时,江门前8个月供地面积也不少。克尔瑞统计数据显示,前8月江门土地成交建筑面积排第四,达到298.34万平方米。其中,汇诚鸿图数据平台数据显示,今年1月江门卖地占地面积超过了50万平方米。其中,7月份江门土地供应量再度放量的同时,也迎来更多品牌房企进驻江门;仅仅7-8月,江门就再度迎来华润置地、新城控股和旭辉等国内品牌房企进驻。

      不过,汇诚鸿图数据平台数据同时显示,6—7月开始,江门土地价格也逐渐理性化,溢价率逐步下降。

土地热呈现“圆规”效应 

核心城市外溢效益明显

      尽管佛山和肇庆成为今年以来的拿地大户,但从区域来看,这两个城市都受到相邻核心城市不少外溢效应影响。

      其中,佛山主要土地成交区域和地价高位均集中在靠近广州的南海区和顺德区,而肇庆土地热点集中在“临佛片区”。在外溢效应不断扩散背景下,位于广佛肇核心位置的佛山三水区,正成为土地供应增量最大的行政区之一。

      据广东省统计局发布的数据显示,上半年大湾区9个城市中,拿地面积增幅最大的肇庆,其房地产开发投资增幅也是最高,达到51.3%。

      而从市场表现来看,今年以来,已经有龙光、保利、新城控股、恒大、碧桂园、中梁、敏捷和美的等品牌房企进驻肇庆。整体来说,上半年肇庆土地成交主要集中在鼎湖、四会、大旺、端州和高要等东南“临佛片区”。其中,以上品牌房企获取土地,也多位于这些区域。

      佛山方面,根据佛山(肇庆)中原统计数据显示,佛山上半年商住用地的招拍挂土地成交中,顺德是主力,占据全市35%的比例。共有15宗用地成交,占地面积97.92万平方米。其次是南海区,占全市23%的比例,共有9宗地块成交,面积63.53万平方米。

      以上广佛肇三个城市的土地价格,也与土地活跃程度一样,以广州中心区为“圆点”,呈现出“圆规”效应。

      各区域历史最高土地单价分别出现在广州的海珠区、白云区和荔湾区,其次是广州的番禺、天河、黄埔和增城;最高单价出现的“第三梯队”是广州的花都和南沙,以及佛山的禅城、南海和顺德;跟随其后的是佛山三水、高明以及肇庆的端州和鼎湖。相反,距离广佛最远的德庆、怀集、封开和广宁,则是广佛肇片区楼面地价最低区域。


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