工业用地的产业转型之路

改革开发的初期，为发展经济，地方设立工业区招商引资，靠优惠政策吸引企业推动经济发展。可现在，产业园已不稀缺。即使是自贸区，也只是一种可复制的实验。

在越来越逼仄的增量发展空间面前，大都市中心产业园区升级转型都会面临诸如土地权属复杂、土地收储困难、环境综合整治压力大、前期规划概念迭出等共性问题。

工业用地转型中的产业导入，必须采取“科学预见、合理预案。自上而下达成共识和共同付诸行动”，主政产业发展与城区建设有效结合，达到产城融合共进，使产业园区将成为新经济的孵化器。

构建现代化产业体系

如果说20年前是物理空间滞后于产业发展的需求，那么，今天则是产业发展的前景跟不上物理空间的增长速度。只有产业和人流聚集，地方才能获得优势，地富民强。

在各地都避免成为鬼城而形成的“抢人”“抢企业”的浪潮下，如何才能吸引到人流与企业呢？

第一、靠天吃饭。产业集群与地理位置有关，目前最佳潜力集群出现在一、二线城市。这些对于国内规划水平最高的大都市，一系列科技金融企业云集，城市产业布局逼格很高。

第二、改变收益模式。如果以卖地为模式，企业就会全身心立志于吸引开发企业拿地，哪怕落地一些工业项目，或许也只是运气。这样一来，园区的实心化只能是被动等靠要。而如果不以卖地为收入模式，也不依赖一二级联动纯以房价来实现收益，企业就会从一个聚焦的资源主体演变为一个聚焦人气的主体。那么，企业不再热衷于谈论稀缺的土地资源，积极吸纳各行业优秀人才，打造产业发展生态圈。

第三、更高水平的规划和服务。规划水平的低下在国内随处可见，而配套服务业是一半产业园区比较缺乏的东西。

旧厂重塑，存量资产新业态

旧工业建筑是城市产业发展、空间结构演变、产业建筑发展的历史见证以及城市风貌的重要景观。旧工业建筑的再生利用不仅保持了实体环境的历史延续性,还保存了地方特定的生活方式。

作为公司落地开发操作的第一个产业发展项目，临港同策将坐落在静安区汶水路210号上海冶金矿山机械厂原址，结合城市更新项目，把老工业地块旧地升级，秉承时代情怀和匠人精神，改造为影视文化创意产业园区。

“静安新业坊”颠覆传统园区的开发模式，以历史工业文脉的有效保护与再利用为载体，实现商旅文多业态联动；创意、创业、创新的三创协同；宜商、宜游、宜业的三宜互促，将处于市中心的核心区域，规模不大的园区，打造适合办公区域产业需求便于切割。使其成为工业遗产保护与更新的新范式，城市形象的新标签，现代服务业与产业的新代表。

“静安新业坊”在重建时实现了三个创新：

一是合作方式的创新，合作方发挥各自优势，区区联合，品牌联动，推动新产业生态链条的形成与发展。

二是开发模式的创新，以工业遗存的保护更新为主，土地开发节约相结合的城市中心城区有机更新模式。

三是规划设计的更新，为城市提供更为开放的规划空间和配套服务，融入到周边的社区功能之中，城市开放空间，保留的林荫大道将两处工业遗存连为一体，形成功能型复合街区，将过去与未来交汇。

同时，在运营上不断探索创新的同时，融合产业需求与社区居民文化需求，以工业厂房改建和剧院广场建设为依托，采用分时租赁方式实现最大化使用价值和投资收益，采用空间共享模式，不仅让园区的公共会议室、休息室、小剧场等物业载体更为合理利用。

而且，一些专业设备，比如摄影棚、录音棚、影视后期服务、舞台、卫星传输设备、网络专线等使用最大化，以提升基础设施的使用效率，帮助中小影视文化创意企业降低初始硬件投入成本，加大创意产出。

新技术、新业态、新商务推进产城融合

在经济换挡伴随而来的是产业新旧动能转换的接续和转换。产业地产作为城市更新的重要切入点，其发展趋势与城市未来发展的需要，必须用国际化的视野以“未来引领型”明确规划思路，以高端服务经济为主体，成为城市更新的重要平台。

同时，单一业态的发展模式已经无法适应当今世界经济和产业的发展速度，工业用地在转型过程中一定要形成主导产业突出的多元化产业发展格局，努力营造良好的产业生态环境，推进各业态的有效融合、混序发展。将原有产业与新兴产业有序衔接，并促进园区、校区、城区的无边界融合，导入金融服务业态作为乘数效应支撑区域产业发展，实现产城融合与城市更新。

在存量时代到来的当下，未来不是确定的形态，未来是在信息的基础设施之上对物理空间的全新理解。未来不是不同企业分道赛跑，我们期望成为未来历史见证者与参与者。