2018年惠州住房新政新政：租房将纳入积分入读公办学校计分项

2018年3月9日，惠州市房产管理局发布《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 (征求意见稿)》，表示允许商业用房改建为租赁用房，出租住房可享税收优惠，租房纳入积分入读公办学校计算分值项目……备受惠州市民关注的租购并举措施即将实现。

四大关注焦点

焦点1 ：房源供应

探索农村集体土地建设租赁住房

培育和发展住房租赁市场，住房供应是基础。根据《意见》，租赁住房可以是新建住房，也可以是现有存量房改建。

《意见》要求住建部门将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。国土部门拟定土地安排供应计划时，根据年度住房租赁建设需求安排一定面积的土地专项用于租赁住房建设。鼓励各县、区盘活辖区“三旧”和城市更新用地等存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。

此外，《意见》提出，要探索利用农村集体建设用地建设租赁住房。即鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将集体建设用地上符合安全、质量、消防等条件的住房完善配套、统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

世联行副总经理胡光宇也认为，村企合作和三旧改造项目是租赁市场发展的有效方向。他此前接受媒体采访时曾分析，目前城市核心区域基本很难找到相应的地块进行供给，而大量分散在村民手中的回拨地，以及老旧厂房改造等情况则可以作为补充。

允许商业用房改出租房 水电气按居住标准执行

而存量房改建方面，《意见》明确，允许商业用房按规定改建为租赁住房，即在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，经质量和消防审核后投入使用。这类租赁住房不得分割产权转让，土地使用年限和容积率不变，土地用途不作调整，用水、用电、用气价格应当按照居住标准执行。

出租人改造住房后出租也被允许，但要求租赁住房应当以原设计的 “卧室”、“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准，这意味着，杜绝了香港广被诟病的“鷃房”、“笼屋”出现。

焦点2： 供应主体

对个人出租住房实行免费登记备案制

在培育供应主体方面，《意见》提出，支持国有企业发展规模化住房租赁，目前，市城投住房租赁有限公司已经成立，根据计划，到2019年底前，各县(区)至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁试点。

另一方面，惠州将鼓励房企拓展住房租赁业务，对房企利用新建住房开展租赁业务，在租赁期满出售住房的，按照新建商品房办理不动产登记手续。惠州还将鼓励和规范个人出租住房，个人出租房屋实行免费登记备案制度，推行全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的租赁合同，明确租赁双方的权利义务，维护双方合法权益。

焦点3： 政策支持

个人、企业出租住房均可获税收优惠

《意见》要求，税务部门牵头研究制定《惠州市住房租赁税收管理实施办法》，并且对个人、企业或社会团体等出租住房提供税收优惠。其中，对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，不区分用途按4%的税率征收房产税，免征土地使用税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

而对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房的，减按4%的税率征收房产税。在2018年12月31日前，对公共租赁住房经营管理单位取得出租公共租赁住房收入免征增值税。

同时，公积金也将承租纳入住房租赁监管服务平台管理的房屋进行提取额度上的倾斜，市民承租这类房屋，不但可提取公积金支付租金，而且可提取的额度在现有基础上逐步提高。

租房可享受子女义务教育同权

租售同权也在《意见》中有所体现。对于广大市民关心的租房后子女接受义务教育是否可实现同权的问题，惠州提出，通过完善异地务工人员随迁子女积分入读公办学校办法，将房屋租赁纳入积分项目计算分值来实现。对本县(区)户籍承租人可另外增设一定权重的加分项目。

对入读民办学校的，给予生均公用经费补助(目前标准为小学1150元/年/生、初中1950元/年/生)，另发放教育券补助200元/年/生。民办学校按学期抵扣学费，并免费提供课本。随迁子女积分入学办法由县(区)政府修订完善。

此外，《意见》还鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过债券及不动产证券化产品等方式融资，稳妥开展房地产投资信托基金(RE-ITs)试点。支持住房租房消费，为符合条件的个人提供优惠的住房租赁金融贷款等服务。

焦点4： 如何监管

定期发布住房租金水平相关信息

为加强监管，《意见》提出要建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理体系，并持续开展住房租赁市场专项检查，强化租赁住房的物业管理，对住房租赁企业和中介机构的不规范行为、租房个人不良记录纳入市诚信体系管理系统，并予以公示。

此外，惠州还将定期发布住房租金水平相关信息，及时处理租金上涨异常等问题，以保障承租人长期、稳定的居住权益。

我市住房租赁市场3年发展目标

2018年6月底以前

市级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁业务

2019年底前

县(区)级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁试点

到2020年

培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于10家;新增租赁住房有效供应8000套。基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。