租购并举抑制城市房价涨势，到底在保护谁的利益？应该如何理解？

购租并举作为房地产调控长效机制的政策之一，推进住房租赁市场发展正在持续深入。租购并举抑制城市房价涨势，到底在保护谁的利益？应该如何理解？

2018年政府工作报告中指出，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。业内人士表示，这是对建立市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系的再次确认。

事实上，2017年中国房地产调控经历了限购、限贷、限价、限售、限商为核心的行政性调控，再到租售同权，住房租赁试点等住房供应体系的调控。随着信息联网、不动产登记、房地产税等相继落地，房地产调控长效机制已渐成型。

热点城市房价涨势得到控制

政府工作报告指出，2017年因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。

早在2016年9月，国家统计局数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅超1%的达50个城市以上，超过4%的多达11个，同比涨幅超过20%的城市也达到12个。其中，合肥、厦门价格同比涨幅高达47%，南京为43%，上海新建住房价格同比上涨39.5%，深圳同比上涨34.5%，北京同比上涨30.4%。

但经过一年半的调控，效果已显现，全国70个大中城市一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%，结束了过去长达31个月的持续性上涨。

租购并举抑制城市房价涨势，到底在保护谁的利益？

从“房住不炒”，住建部等部门开始价格联合检查，到包括北京等城市的租赁政策落地，代表了房地产调控内容继续深入。对于房地产调控而言，租购并举是长效机制的重要内容。而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅是科学住房观念的重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

长效机制成型房地产税稳妥推进

政府工作报告指出，健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

7日上午，财政部副部长史耀斌在十三届全国人大一次会议的记者会上表示，房地产税关系到千家万户，涉及到每个人的切身利益。作为国际通行税种，我国房地产税制度设计在参考国际共性制度安排的同时，注重从中国国情出发来合理设计，比如合并整合相关税种以及合理降低房地产在建设交易环节的税费负担等。

史耀斌透露，目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。“房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。按照这个总体思路，目前正在设计完善，并进行论证和听取意见。”

全国政协委员、民建中央常务副主席辜胜阻表示，房地产调控长效机制将从土地、银根、财税结构、多层次住房供给体系、房地产法律法规五方面着手建立。

辜胜阻认为，建立和形成土地市场多元供给的竞争机制，构建合理的土地定价机制。从“银根”入手，支持“住”、抑制“炒”，构建稳健的房地产投融资制度，限制信贷资金过度流向房地产。优化财税结构，减少刚需住房的税费。完善多层次住房供给体系，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善房地产调控的法律法规体系，提高房地产市场运行的法治化水平，依法治理房地产市场乱象，稳定房地产预期。

应该如何理解租购并举？

租赁住房将成为建立“长效机制”的重要着力点。限购等抑制需求的政策只是短期调控手段，解决住房问题的关键在于增加有效供给、优化住房供应体系。从广州强调“租购同权”、北京推出共有产权住房到12个城市进行租赁住房试点，显示出中央已逐渐将楼市政策的施力点转向供给侧，而租赁住房建设将是住房供给侧改革的核心。

“多主体供应”即是要打破以政府和房企为单一主体的传统住房供应体系，鼓励住房租赁企业、机构、村集体等参与到住房供应体系中；“多渠道保障”则是通过发展租赁住房、共有产权住房等方式丰富公共住房体系，从而真正建立“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的多层次住房制度。据其测算，中国当前租房人口接近2亿，对应租赁住房市场规模达年均1.1万亿。

政策落地须在土地和金融端予以突破。租赁住宅用地的大量供应将对地方政府的土地出让收入形成巨大冲击（经测算政策采用城镇建设用地供应租赁住宅须牺牲6000亿土地出让金，占其土地出让净收益的六成），而集体建设用地可成为增量供应的突破口。同时，租赁住房前期建设投入大、回报周期长，应加大对建设主体融资的支持力度，发展REITs等资产证券化工具，建立和完善金融配套体系。