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2017年土地管理法修订:农村房屋拆迁如何补偿?

发布时间: 2017-06-07 16:23:29

中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)目前正在面向公众征求意见,其中有多处涉及到农村土地征收和房屋拆迁,现在为大家详细解读修正案中关于农村房屋拆迁的相关规定。

2017年土地管理法修订:农村房屋拆迁如何补偿?

本次土地管理法修订,专门增加了一条,对农村宅基地上房屋拆迁补偿方式作出了明确的规定:“征收宅基地和地上房屋,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平合理补偿,保障被征地农民的居住权。具体办法由省、自治区、直辖市规定。”

根据以上法律条文的表述,我们可以梳理如下关键词:

一、先补偿后搬迁的原则

农村商品房市场不发达,租房相对比城市难度更大一些,很多被拆迁人都只有一处住房,如果没有进行补偿即启动搬迁,极易导致被拆迁人流离失所。

把先补偿后搬迁列为原则性的规定,就是为了尽可能低防止一些地方在征地拆迁过程中的程序违法,以程序上的刚性规定来保护被拆迁人的合法权益。

二、居住条件有所改善的原则

我们意识里边,总觉得拆迁让人一夜暴富,加之常常有一些“拆二代”的新闻出来,于是人们就常把拆迁与致富关联了起来,但是作为律师,我们见到的常常是另外一面。

比如,张女士在农村场镇附近有一处300平米的住宅,精装修,独门独院,环境优美。而今遇到拆迁,补偿算下来,张女士能在镇上买到一套200平米的公寓,张女士觉得补偿不合理,但人家拆迁方说了,你原来房子是农村的,现在给你换成了楼房,你的居住条件变好了。

还有一些地方更霸道,连一些骗人的理由都懒得找,直接说要征地,搬也得搬,不搬也得搬,至于你是拆富了还是拆穷了,人家并不关注。

土地管理法修正案明确了“居住条件有所改善”的原则,这就相当于给农村房屋拆迁划定了底线,一句话,不管怎么个拆法,让老百姓越拆越穷就是不行。

三、三种补偿方式由被拆迁人选择

法律具有滞后性,重新安排宅基地建房、提供安置房、货币补偿这三种拆迁补偿方式,在现在农村拆迁活动中运用已经很普遍了,土地管理法修正案对这三种补偿方式进行了明确,是对被拆迁人利益的一个加强。

我们知道,拆迁补偿方式的选择权属于被征收人,土地管理法法明确农村拆迁补偿方式,那么意味着三种方式中的任何一项,都可以成为被拆迁人的可选项。有了这个明确规定,被拆迁人即可根据自身情况选择对自己最有利的补偿方式。

四、公平合理的补偿

我们知道,由于区位,建筑结构等不一样,农村房屋拆迁补偿并没有一个统一的标准,以往的相关法律法规中,表述是“给予补偿”,民法总则表述为“公平合理的补偿”,这一次土地管理法的修正案也采用了“公平合理的补偿”这样一个表述,这其中大有深意。

首先我们要知道,给予补偿,给予公平合理的补偿这两个表述的力度是不一样的,给予补偿没有对补偿的程度加以限定,那么可以理解为只要给了补偿就可以了,这样的规定显然很难保障被拆迁人的利益。

公平合理的补偿可以拆开来理解。何为公平?拆迁方强买强卖肯定不公平,单方面一口价显然不公平。公平的补偿最好的方式就是按照市场的规则,在平等协商的基础上达成一致的补偿价格,这才能称得上公平的补偿。

我们上边所讲的公平,更多是体现在补偿价格的形成机制上,但是,普遍来说,农村村民对于房地产市场不是了解不深,议价能力有限,所以,即便在形式上我们给予了他们公平协商补偿价格的权利,但仍然有可能无法获得一个合理的补偿。那么,合理补偿的规定,就非常关键。

以上是对土地管理法修正案(征求意见稿)中对于农村房屋拆迁补偿方式的解读,关于农村房屋拆迁补偿标准怎么算的问题,被拆迁人可以参阅文章《农村宅基地自建房屋拆迁补偿应当怎么算?

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