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土地整治的上海模式分析

发布时间:2017-06-07 来源: 中工招商网 883

“十二五”期间,上海市探索以土地综合整治助推经济社会转型发展的路径与方法,形成了多种土地综合整治的典型模式。笔者从整治目标、整治内容、资金来源、运作方式、配套政策等方面对这几种模式的特点进行总结和分析。

“多功能导向型”

农地整治模式

该模式是指以实现农地的生产、生态、景观、文化等多重功能为导向进行农地整治的一种模式。

特点如下:(1)整治目标:一是增加耕地数量、提高耕地质量;二是提升农地的生态服务功能;三是强化农地的文化景观及休闲游憩功能。

(2)整治内容:一是开展“田水路林村”综合整治;二是生态景观建设;三是休闲游憩设施建设。

(3)资金来源:一是土地整治专项资金;二是基层政府配套及农业经营公司出资。

(4)运作方式:一是由市级层面倡导的自上而下的运作方式;二是由专业农业经营公司或者村集体经济组织自发提出的自下而上的运作方式。

(5)配套政策:一是在规划导向上,引导农地整治项目优先在高标准基本农田集中区域及生态走廊等具有较高生态价值的区域选址;二是在资金使用上,积极支持农田防护和生态景观建设。

“城市化推进型”

农村居民点整治模式

该模式采用宅基地置换到城镇的安置方式,注重居住向城镇集中、农民向市民转化。

特点如下:(1)整治目标:推进城市化进程、提高用地集约水平、改善农民生活条件、统筹城乡发展。

(2)整治内容:一是宅基地的腾退和空闲地的复垦;二是对土地集中、平整,并配套基础设施;三是建造容积率较高的住宅安置小区,并完善市政基础设施。

(3)资金来源:一是土地整治专项资金;二是留用地块的出让收入;三是复垦新增耕地节余指标有偿调剂使用费。

(4)运作方式:以嘉定区外冈镇项目为例,由区委区政府统筹、镇为主体推进,国有和集体企业具体操作。

(5)配套政策:一是保障农民权益,该模式下农民以宅基地换产权房,置换得到的产权房可上市交易。二是保障农民未来生活与发展,出台指导农民再就业相关政策,加强社会保险、医疗保险等社会保障力度。

“乡村更新型”

农村居民点整治模式

该模式采用“宅基地归并集中”的安置方式,注重农居点的归并及农村生活条件的改变,注重建设农村、服务农民和提升农业的目标。

特点如下:(1)整治目标:推动乡村土地空间结构、产业结构及社会治理结构更新,维护乡土风貌文化,激发乡村内生活力。

(2)整治内容:一是零散分布的农村居民点拆除复垦;二是田块集中、归并、重新布局并配套农业基础设施;三是农民住宅安置小区及相应服务设施建设,居住形式主要为低层别墅。

(3)资金来源:土地整治专项资金、拆旧区复垦结余的补充耕地指标统筹调剂收益,及农民自筹资金三大块。

(4)运作方式:以奉贤区新叶村项目为例,政府主要提供政策和相应资金支持,农村集体经济组织是项目实施的主体,委托专业公司对新居统一规划、设计、施工。

(5)配套政策:一是在规划引导上,加强该类村庄市政基础设施及公共服务设施的配套;在资金使用上,需在市级层面统筹相关部门支农资金,集中投入。

“渐进性”

工业用地整治模式

该模式以建设用地减量化为代表,对集中建设区外不符合规划的废弃、零散、闲置、低效的工业用地开展整治。

特点如下:(1)整治目标:促进高污染、高耗能、低效率工业用地退出,改善生态环境,盘活存量土地,优化产业用地布局。

(2)整治内容:一是原有工业企业拆除复垦;二是土地平整并配套相应基础设施;三是土壤改良及地力培肥。

(3)资金来源:一是土地整治专项资金;二是市级工业用地减量专项补贴资金;三是低效工业用地减量复垦新增耕地指标有偿调剂费用;四是用于产业结构调整等的专项资金。

(4)运作方式:采用渐进性整治策略,优先开展基本农田区域内零星低效工业用地复垦,并联合发改、建设等部门促使高污染、高能耗、低效率工业用地退出。地方政府主导项目开展。

(5)配套政策:一是运用新增建设用地指标、耕地占补平衡指标计划管理与考核等手段,设立市级支持资金,促进集中建设区外工业用地拆除复垦;二是形成“市—区—镇”三级政府联动推进,相关部门协调推进的工作机制;三是注重土壤生态安全问题。

“景观生态导向型”

土地综合整治模式

该模式是以郊野公园为代表,以生态、景观服务及休闲游憩功能为导向,通过农用地、农村居民点、工业用地等各种用地类型综合整治,进行生态网络建设的一种整治模式。

特点如下:(1)整治目标:维护和提升区域自然肌理和历史文脉,建成开敞生态空间和都市生态网络,优化区域生态环境,防止城市蔓延式发展,为市民提供休闲游憩空间。

(2)整治内容:一是零星农村居民点和不符合产业导向和环保要求的工业用地的腾退、搬迁或复垦;二是农林生产区域农业生产服务设施配套工程;三是生态型土地整治工程;四是景观风貌提升工程;五是与休闲游憩相关的基础服务设施与公共配套设施的建设。

(3)资金来源:一是土地整治专项资金;二是休闲游憩配套经营设施用地出让收入;三是整治复垦节余补充耕地指标有偿调剂费用;四是新农村建设、产业结构调整、建设用地减量化等专项资金。

(4)运作方式:实行多方共建、多元经营模式。

(5)配套政策:一是在用地管控方面,要求生态走廊中除必要的基础设施及与休闲游憩相关的服务设施外,禁止其他生产、开发活动进入;二是在资金筹措方面,规划区域内可通过配套与休闲游憩相关的服务设施,满足休闲游憩需求、增加区域经济活力、平衡项目建设资金。

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