详解房产税、土地使用税征收范围、税率、税额计算及税收优惠

房产税是以房产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

房产税

一、房产税的特点

1．房产税属于财产税中的个别财产税；

2．限于征税范围内的经营性房屋；

3．区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。

二、纳税人

房产税的纳税人义务人是房屋的产权所有人。具体来说，有以下5种情况：

1. 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2. 产权出典的，由承典人纳税。

3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

三、征税范围

“房产”是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池、砖瓦石灰窑等不属于房产。但室内游泳池属于房产。

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

四、税率

房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%（房产原值一次减除10%～30%后为房产余值）；依据房产租金收入计税的，税率12%。对于个人出租住房，不区分用途，均按4%的税率征收房产税。

五、计算公式

1.从价计征：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2.从租计征：应纳税额=租金收入×12%

六、计税依据

1.对经营自用的房产，以房产的余值为计税依据。

应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有：暖气，卫生，通风等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

2.对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

3.对融资租赁房屋的情况，实际上是一种分期付款购买固定资产的行为，在计征房产税时应以房产余值计算征收，由承租人缴纳。

七、税收优惠

（一）基本规定

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

（二）特殊规定

1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免征房产税。

2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

3.纳税人因房屋大修理导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

4. 老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。

5.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已经使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

6.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。

八、征收管理

（一）纳税义务发生时间

1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，计征房产税。

2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，计征房产税。

3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，计征房产税。

4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，计征房产税。

5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，计征房产税。

6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，计征房产税。

7.房地产开发企业自用、出租、出借该企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，计征房产税。

（二）纳税期限

《自治区地税局新疆维吾尔自治区房产税暂行条例实施细则》新政发[86]137号规定，房产税按年征收，于每年4月和10月两次交纳，每次纳税期限为一个月。

（三）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。

房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。