北京市海淀区宅基地腾退如何维权?(基本原则和法律分析)

随着我国农业人口的不断减少，农村闲置房屋和宅基地会越来越多，但这部分闲置宅基地及房屋不会轻易自行退出，必须给予一定的经济补偿才能实现。但在实际的操作过程中，还存在着很多法律问题，比如北京市海淀区的宅基地腾退问题。北京市海淀区宅基地腾退如何维权呢？

一、北京市海淀区宅基地腾退维权的基本原则

1、因为腾退在法律原则上参考《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》（124号令），而做腾退的工作人员原都是做集体土地上房屋拆迁的工作人员，结合124号令的相关规定向拆迁人维权，比较容易沟通。

2、因为腾退的法律模糊性，再加上腾退工作主要由乡镇政府主导，村委会领导深度参与，拆迁人有更多的自由裁量权利，撑握良好的谈判技巧及谈判经验更有利于维护合法权利。

3、因为为腾退法律程序较少，提起法律程序比较困难，需要更资深的法律维权方案，一般要求村条公开、补偿补助费公开、安置房问题、规划问题、公安机关对公民人身财产安全保护职责问题，要求查处违法拆迁等几个法律方面，对腾退拆迁人提起复议及诉讼。

4、腾退案件的谈判，主要是谈，核心是判断，谈的核心是给出沟通认识，找出解决方案。判断的核心是对方的底线。法律程序是为了威慑拆迁人谨慎强拆。

5、因为腾退拆迁安置房屋一般是三限三定房，房屋的成本非常底而且在一定条件下还可以上市，因此在腾退中被腾退人要把重心放在房屋安置补偿上。

二、北京市海淀区宅基地腾退的法律分析

1、腾退的法理依据是《中华人民共和国村民组织法》及我国民事法律体系，从合乎法理的角度分析，这种自主拆迁，应当有如下程序：

1）如区别开村民会议制定补偿方案，村民会议与村民代表会议的根本，腾退涉及村集体的重大财产处分与分配，涉及村民的切身利益，根据村民委员会组织法，必须召开村民会议决定，村民会议制定的决定，能够最大限度维护村民自身利益，代表容易收买，村民没有办法收买。如果是村民代表会议无权处分村集体最基本生产生活资料。这里可以与公司涉及最重大的处分由股东会议决定的法律依据是一致的。村民大会决议制定后，村委会显然可以作为执行机关，评估、认定、通知、协商是最基本的程序。

2）协商无果、调解不成的情况下，村委会自身不能既当运动员又当裁判员，认定补偿合法、合理，对无法达成补偿协议的集体成员，村委会可以代表集体维护村集体的合法权益。根据最高人民法院《关于村民因土地补偿费、安置补助费问题与村委会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》直接标明村委会可成为诉讼当事人。因此村委会维护村集体的合法权益可以通过法院起诉要求村民履行村委会决议义务，腾退房屋。法院在在审理中，如果查明村民决议制定的腾退决定合法，补偿方案符合腾退决定标准，没有侵犯村民的合法权益，可以认定腾退及补偿有利于村集体发展，不损害村民利益，村民应当履行村民决议设定的义务，裁决应当腾退。

3）对村民腾退的强制执行，只有通过法院强制执行，不可能一方当事人强制执行。以集体名义拆迁（腾退）广州已经有相关的判例及执行方案，那里的法制环境还有点进步。

2、北京市腾退在具体实施过程上是根本违法的，主要违反了如下法律规定：

1）北京市的腾退都是村民代表大会的方式通过的，违反《中华人民共和国村民组织法》第二十四条：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨在论决定方可办理：其中第（六）项：宅基地的使用方案；第（七）项征地补偿费的使用、分配方案；第（九）项村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。根据上述规定，该村的腾退方案涉及宅基地的使用、及补偿费、涉及村民重大利益，应当召开村民会议。况且根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十七条规定：村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容，

2）北京市现行的腾退拆迁违反了上位法，根据《宪法》第十三条关于“ 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”的规定，对私有财产的处分除所有权人外，宪法及有关法律只规定了因公共利益的需要，由政府进行征收，或者由其合法取得拆迁许可证进行拆迁并无。根据《物权法》第六十六条规定：“ 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏”。因此，非因法律规定，不得侵犯公民的合法财产，村民决议不能对抗国家法律规定。

3）北京市的腾退违反了《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第二十五条规定：“违反本办法第七条规定，未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的，由市或者区、县国土房管局责令停止拆迁行为，处1万元以上3万元以下罚款。”

4）强迁维权，未经合法程序村委会自行强拆村民房屋的，村民有权以故意毁坏财产罪报案，公安机关应当调查村委会是否有合法手续如果没有，应该追究主要责任人员的刑事责任。