国内关于宅基地的相关法律规定有哪些？
发布时间：2016-08-26
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国内关于宅基地的相关法律规定：
《土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《物权法》第一百五十二条规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
基于中国的法律规定，宅基地是我国独有的特殊用地形式，正因为这种独有和特殊性，才决定它在市场运作上没有模式可寻。由于我们目前业内执行的标准是《城镇土地估价规程》，所以尚未对集体建设用地评估进行规范。宅基地是集体建设用地中的一种，评估时同样无规范的法律法规指引。但在日常工作中我们会接触到比较多对宅基地进行评估。例如因课税、处置等目的而对宅基地进行评估。
集体建设用地与国有土地不同，国有土地在符合法律程序条件下随时可以进入市场交易，相关交易资料容易获得，供估价时筛选使用。而宅基地因交易受限，且无相关规划指引，建设随意性较大，类型千差万别，即便是相同地区也很少找到可比的房地产，因此在评估国有土地时最常用的市场比较法在评估集体用地时缺乏足够的市场条件，很难适用。
宅基地价格如何评估？难评估并不意味着不能评估，在日常工作实践中，我们大致摸索出如下经验：
第一种方法：运用成本法进行评估。此方法适用于公布了集体建设用地基准地价或有明确的拆迁补偿标准的地区。运用基准地价系数修正法或成本法对集体建设用地进行评估，然后计算房屋的重置成本再进行折旧，最后综合测算出宅基地房地产的价值，此方法同国有建设用地的评估，只是土地价值内涵不同。
公布有集体建设用地基准地价的地区，采用基准地价系数修正法对宅基地用地进行评估是简单易行的方法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外，此时基准地价系数修正法不再适用。如佛山市南海区2013年公布了详细的集体建设用地网格点基准地价，而其他四区却均未公布相关集体建设用地基准地价。
估价对象所在区域公布有明确的拆迁补偿标准时，我们可以采用成本法对估价对象土地进行评估。其公式如下：无限年期土地使用权价格=土地补偿费+安置补助费+青苗及地上物补偿+开发费+利息+利润。由于评估的是集体土地没有转化为国有土地，所有不存在征地税费、增值收益等内容。
第二种方法：可以按照收益还原法进行评估，此方法对于各类用地的评估均有较强的使用性，在评估宅基地中也可以使用。在收益法中，如果采用的租金为集体建设用地的租金，则计算的结果不需要扣除出让金及征地税费，如果采用的租金为国有土地租金，则需要扣除。
但是在运用收益法评估宅基地时，除租金外，还原利率和收益年限比较难确定。国有出让用地都规定了土地的最高使用年限，而集体建设用地基本未对年限进行规定，评估时可以参考划拨用地转出让用地补交出让金评估中关于年限的设定，设定为同用途国有出让用地最高年限。还原利率可以参照评估国有出让用地时求取还原利率的方法计算，但是基于集体建设用地的交易风险性和管理的不规范性，笔者认为还原利率可以比国有用地的还原利率稍高。
第三种方法：采用城镇土地估价规程中除成本法和收益法外的其他方法对待估宗地按照国有出让土地进行评估，然后根据地方规定扣除出让金及征地税费。此方法适用于公布了集体土地转国有出让补交出让金相关规定的地区，如佛山市顺德区规定集体土地转国有（不含工业用地）按总地价的40%扣除出让金。
第四种方法：采用市场比较法进行评估。由于分户、立户等情况的普遍存在，合法的宅基地转让案例是存在的。这些宅基地交易，一般分宅基地的区位和使用条件，交易是理性的，价格是可靠的，可以作为比较的依据。在实际应用比较进行评估过程中，应当在常规估价规范要求的基础之上，可靠的选择相关参数，力求使得估价结果最大限度的合理。另外在面临特殊原因可以转让的情况下，可以借鉴同类国有土地房屋转让的价格，采用市场比较的方法，并通过合理的权利价值修正，确定宅基地及其房屋和设施的市场价值。
无论采用哪种方法进行评估，对资料的收集是最重要的。估价机构要建立集体建设用地相应市场及交易情况信息数据库，并且要随时更新和补充信息资料，以达到客观、合理、公正地估价。信息数据库的内容应包括如下：交易房地产的坐落、交易时间、交易类型、交易面积、土地形状、用途、使用时间、交易金额、付款方式、规划设计条件（用途、建筑密度、容积率、建筑高度等等）和房地产的市场指数等等内容，以供估价时选用，必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较，这是取得经验很必要的途径。
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