广州科学城12143.158平方米厂房 国有工业用地转让转让费8000万元

广州科学城科利达项目
收购方案

1.项目基本情况
1.1地理位置：
位于广州市萝岗区科学城开创大道与开源大道交界处附近。
 

1.2交通状况
该地块距广州市中心约30公里。距广深高速萝岗出口约4公里，距广园快速开创大道出口约7公里。
紧临开创大道等主干道。
公交：365路; 367路; 397路; 506a路; 506路; 516路; 566a路; 571a路; 948路; b31路; 夜49路
地铁：6号线香雪站，约3公里（预计2015年底开通）

1.3周边配套状况
该项目位于广州开发区科学城东部，早期规划为高科技工业园，目前附近已有冠昊科技（上市公司）孵化器等办公类工业园。
由于周边自然环境优美，已成为萝岗区主要的房地产开发地，周边1公里内有万科金色梦想，越秀岭南雅筑，中海誉城、中海原山别墅等大型高端地产项目。

1.4土地及建筑情况
土地性质：国有工业用地 
用地年限：还有约45年 
土地面积：征地面积：约15,000平方米，净用地面积约12,100平方米。
建筑面积：30500平方米，共计5层，每层约6000平方米。其中首层层高约6.2米，2-5层层高约4.4米(梁底净高3.6米)，设计荷载为首层5吨/平方米，其余每层为500公斤/平方米。
现场情况：已完成建筑主体工程（框架及外墙）。


2.周边市场调查情况
2.1广州科学城简介
本项目位于科学城，广州科学城是以科学技术的开发应用为动力，以高科技制造业为主导，配套发展高科技第三产业，具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。
科学城属于广州经济技术开发区的一部分，广州开发区目前是全国GDP最高的开发区之一，世界500强企业中有100家已在广州开发区投资设厂。

2.2附近住宅楼盘售价：
目前本项目周边1公里范围内的中海誉城、万科金色梦想、越秀岭南雅筑等项目的售价约为1.3-1.5万元/平方米。

2.3周边其它物业参考售价：
萝岗区内主要的写字楼售价如下：
科汇金谷：位于科学大道。约1.4-1.6万元/平方米。毛坯，无中央空调，办公用地。
绿地中心：位于科学大道。约1.9-2.3万元/平方米。精装修，带中央空调，办公用地。
七喜大厦：科学大道、揽月路口。约1.5-1.8万元/平方米。粗装修，带中央空调，工业用地。
本项目的转让价仅约3300元/平方米，比其它类似项目价格有明显优势，升值潜力非常巨大。

2.4周边其它拟转让的类似工业物业的价格：
优利生物：位于本项目对面，约6500元/平方米。毛坯，整座转让，工业用地。目前拟转让。
东雅路厂房：位于开发区东区东雅路，已有10年楼龄，约5300元/平方米。整座转让，工业用地。目前已转让。

2.5周边写字楼租赁价格：
科汇金谷：毛坯租价约40-45元/平方米，装修租价约70元/平方米；另有管理费6元/平方米。
七喜大厦：毛坯租价约40元/平方米，装修租价约55元/平方米；另有管理费5元/平方米；
嘉源科技园：位于开创大道，简单装修，无中央空调，工业用地性质。租价约35元/平方米（管理费另计）。
冠昊生物科技孵化器：位于开创大道，本项目附近，简单装修，工业用地性质。租价约50元/平方米。

3.项目收购方式
3.1 方案选项
方案一：项目公司100%股权进行收购。
方案二：在建物业收购。
由卖方将建筑物按原设计标准，施工验收完毕，并取得房产证后才视为收购完成。
项目取得房产证后，对房产证进行分割，每层一证。或分3幢，每幢一证。便于日后对分割后的房产进行再次出售。

3.2产权交易方案要点
甲方：科利达
乙方：收购方
丙方：廉江四建、小额贷

乙方按房产交易方式，交易总额为人民币7500-8000万元（待定），所有税费由乙方另行支付。
甲方、乙方与银行签订三方资金托管协议。
协议签订后，乙方将交易金额分期支付至银行托管账户。

具体交易流程如下：
1、产权转让协议签订后，签订银行托管协议；
2、乙方将500万元作交易订金转入甲方账户； 
3、乙方对甲方进行尽职调查（包括项目前期手续、建筑工程质量、产权抵押情况、主要债权情况等）
4、尽职调查如发生重大甲方未批露事项，则乙方有权取消交易，并且甲方应退还订金；如未发现重大事项，乙方取消交易的，则订金归甲方所有；如甲方单方面取消交易的，则甲方应双倍退还订金；如未发生重大事项，双方同意继续交易的，则办理在建工程网签正式合同。
5、乙方向托管账户支付4500万元合同款项，其余合同款项以银行保函方式提交给甲方。并从原已转入托管账户的款项中，划转其中的1000万元支付给甲方（分别直接支付给科利达、廉江四建、小额贷公司，具体金额分配另定，下同）。
6、双方向国土房管局递交权属变更申请，并由乙方支付相关税费。
7、乙方取得国土房管局受理回执后，通过托管银行，向甲方支付2500万元。
8、土地使用证权属变更完毕后，甲方向乙方交付场地及项目所有文件。乙方向甲方支付1000万元。
9、甲方协议乙方办理项目立项文件变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等的变更，办理完毕后，乙方向甲方支付500万元。
10、工程竣工验收、且乙方取得本项目的房产证后，乙方通过托管银行向甲方其余全部款项。


4.项目成本分析
目前卖方按工程全部完工后的股权转让报价约9000亿元。按现状净收价约为7500万元（具体价格以买卖双方确认为准）。
以按现状房产收购方式计：
卖方净收价：7500万元
交易税费：约500万元 （税费以专业顾问方案为准，如分拆合同等都可能影响税金。）
评估费、律师费、办证费、交易佣金等预计约500万元。
后期建设成本：约1000万元 （外装修、消防、电梯、基本水电等。不含室内装修）
合计成本约9500万元。
项目面积约30400平方米，平均每平方米约为3125元。
可见该价格远低于目前市场其它项目售价，仅为市场价格的50%-60%。

5.盈利分析
本项目收购后，如分拆后出售，平均每平方米售价约为5500元，项目总盈利空间为：7200万元。
其中销售营业税、土地增值税预计为2000万元（注：不同的成本计算方式对税金有影响，以专业税务顾问方案为准）。
所得税前净利润约为5000万元。

6.风险及控制措施
6.1工程质量风险控制措施
对工程做全面的资料检查，包括：报建资料、设计文件、地质勘探资料、施工记录资料、监理资料、质检站资料等。
对工程质量进行抽检：如混凝土抽芯测试、现场感官检查等。
工程完工验收检查：工程完工时，进行通水、通电、消防试压、屋面漏水等检查。
扣留工程款：部分工程款项，在工程全面验收合格，并取得房产证后再进行支付。

6.2债权债务风险控制措施（按产权交易）
进行必要的尽职调查，在确认无误后，再正式支付交易款项。
要求土地使用证他项权证涂消后，再进行主要款项的支付。
要求主要债权人作为合同第三方，在卖方与债权人达成一致后，将部分合同款项直接支付给债权人，防止被卖方挪用。

6.3交吉风险控制措施
部分款项在卖方将项目交吉后再支付。

7. 后续工程施工
建议按目前现状，结束全部工程合同。
在原设计图的基础上，根据买方的需要，对设计进行调整完善。如设计调整较大的，需要到规划部门进行换图。
由工程承包商按照从现状到按新的设计图完成工程进行报价。
在价格相近的情况下，优先选择原工程承包商完成工程，并以新的设计图为验收标准。
工程按进度付款。
在验收并取得房产证后，将承包商原工程扣留款项发还。

8.房产证办理
以在建工程方式转让的，在签订合同，并按规定缴纳完契税等税项后。即可进行相关权属变更手续：包括：国有土地使用证变更、项目立项文件变更、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等的变更。变更完毕后，以上文件的权属人均为买方。以上手续，均由中介顾问方协助办理。
工业厂房办理房产证除上述资料外，还需要以下资料：房屋建筑工程验收合格证书、测绘平面图、建设工程档案接收证明等。这些是竣工完成后才可以办理的手续，可在项目完工后进行办理。
本项目卖方有义务协助买方取得最终的房地产权证，买方的部分款项，将在取得该证后，才进行支付。

9.关于员工住宿问题
因本项目为工业用地，原则上不允许建设成住宅或公寓性质，用于分拆销售或出租。但工业厂房中值班室普遍存在，本项目亦可考虑建部分设值班室，以供员工使用。
本项目对面的某生物科技公司，将建设数万平方米的公寓，部分将在明年底投入使用，如有需要，可考虑租用。
本项目附近有万科、中海、越秀等房地产楼盘，往西1公里内有大量村民回迁房，亦可考虑租用或购买。

10.主要工作进度及资金使用进度
序号	事项	完成时间	买方资金使用（万元）	买方实际向卖方支付（万元）
1	双方沟通	2015/10/30	　	　
2	达成初步意向	2015/10/31	　	　
3	转让协议	2015/11/15	　	　
4	银行托管协议	2015/11/16	　	　
5	订金支付	2015/11/17	500	500
6	尽职调查	2015/11/30	　	　
7	网签合同	2015/12/15	　	　
8	评估等顾问费	2015/12/16	500	　
9	第二期款支付	2015/12/16	4500	1000
10	国土房管局递件	2015/12/17	　	　
11	税金缴纳	2015/12/20	500	　
12	第三期款支付	2015/12/21	　	2500
13	国土权证变更	2016/1/15	　	　
14	场地交付	2016/1/16	　	　
15	第四期款项支付	2016/1/17	　	1000
16	其它资料变更	2016/4/1	　	　
17	第五期款项	2016/4/2	500	500
18	工程竣工	2016/7/1	　	　
19	工程费支付	2016/7/2	1000	　
20	房产证	2016/10/30	　	　
21	最后一期款项	2016/10/31	2000	2000
　	合计	　	9500	7500

11.附件
国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证
项目图片
总平面图



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